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  1. #1

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    Compra dpto de pozo

    Compré un boleto por un dpto a construir (de pozo), el tema es que el boleto venció y ni siquiera se encuentra finalizada la estructura del edificio.

    No perdí el contacto con la persona que me vendió (acreedor hipotecario) y eventualmente nos reunimos los compradores junto con los representantes de la constructora porque dicen que el edificio se puede terminar pero hay que poner más plata, mi pregunta es, que se puede hacer en estos casos? además de la obvia carta documento que creo no sirve para mucho.

    Espero que puedan darme una mano.

  2. # ADS
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  3. #2

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    Re: Compra dpto de pozo

    Estimado

    Nada de lo que te podamos decir va a alcanzar para sacarte tus dudas porque el tema es muy amplio y apasionante. Te han dado pistas y te han hecho preguntas concretas pero el foro tiene una limitación y es el espacio en el que se pueden exponer las ideas.

    Hace varios años me tocó dirigir comercialmente una empresa de servicios web con varios vendedores, su sector de producción y su sector de administración. Se de lo que hablo y fue experiencia vivida. Ahora ya no me dedico a ello pero lo aprendido y estudiado me ha servido en su momento y me sirve a hoy.

    Te puedo dar dos consejos:

    1.- Primero estudia vos de que se trata la comercialización para poder comunicarte mejor con el profesional que te acompañe en el diseño y testeo periódico de tus campañas comerciales (que no puedo ser yo porque ya no me dedico a eso, estoy abocado a otras cuestiones. En el foro hay muchos y muy buenos). Te recomiendo leer a PHILIP KOTLER “MARKETING MANAGEMENT 12 EDICION O SUPERIOR” y a PORTER “SER COMPETITIVO”. Como mínimo y para empezar

    2.- Una vez que conozcas lo que necesitas y puedas comprender cabalmente la profundidad del trabajo requerido y el seguimiento que se necesita entonces reunite con un profesional en ciencias económicas que se dedique exclusivamente al desarrollo del marketing y campañas comerciales en la empresa pyme.


    Saludos

    Olvide aclarar
    Actualmente trabajo en el diseño de estructuras comerciales y planificaciones financieras para estudiar la viabilidad económico-financiera del plan de marketing y producción diseñado por la empresa. Justamente como en algún momento he incorporado herramientas de comercializacion a mi acervo intelectual

    Estimado
    Habría que ver que es lo que compraste. Una cosa es comprar un Departamento (en obras terminadas y a la vista), otra cosa es comprar una “promesa de departamento” por escritura publica con su pre-horizontalidad (en obras a construir y comercializadas por sociedades comerciales regulares), otra cosa es comprar un derecho a recibir un departamento que se encuentra 100% pago (generalmente en fideicomiso ) y otra cosa muy diferente es comprar la posición contractual en un fideicomiso al costo (compras el derecho al dpto y la obligación de pagar todos los gastos que se requiera para que se termine).

    Lamentablemente esta es la opción que se usa casi siempre y no se le explica al comprador que es lo que esta comprando. Si has comprado esta última opción tu escenario no es muy bueno. Habría que estudiar el contrato que has firmado, si hace referencia a otros documentos estudiar los otros documentos y, naturalmente, sentarte a hablar con quien te ofreció el negocio por si hubo algún detalle omitido.

    Por si llegaste a comprar un Dpto en fideicomiso te paso mi blog para que puedas conocer un poco sobre la estructura

    http://fideicomisoconstructivo.blogspot.com.ar/

    te paso asimismo algunos videos para que puedas ver como se estructuran estos negocios

    https://www.youtube.com/watch?v=0dObHnMvjdw

    https://www.youtube.com/watch?v=GpwmeRdzz_0

    Con esto creo que no te quedará dudas del negocio que hiciste y lo que podes reclamar

    Saludos

  4. #3

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    Re: Compra dpto de pozo

    Cita Iniciado por contadorcarbone Ver mensaje
    Estimado
    Habría que ver que es lo que compraste. Una cosa es comprar un Departamento (en obras terminadas y a la vista), otra cosa es comprar una “promesa de departamento” por escritura publica con su pre-horizontalidad (en obras a construir y comercializadas por sociedades comerciales regulares), otra cosa es comprar un derecho a recibir un departamento que se encuentra 100% pago (generalmente en fideicomiso ) y otra cosa muy diferente es comprar la posición contractual en un fideicomiso al costo (compras el derecho al dpto y la obligación de pagar todos los gastos que se requiera para que se termine).
    Le compré un boleto al acreedor hipotecario del terreno sobre el cual se construye el edificio, el cual a él (acreedor hipotecario) le dieron como parte de pago por la hipoteca a su favor que pesa sobre el terreno.

  5. #4

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    Re: Compra dpto de pozo

    Hay que leer el Boleto.
    Ver que es lo que compraste. Fijate que te hice referencia a 4 modelos de negocios todos diferentes y con diferentes consecuencias juridicas.

    Hay que leer lo firmado y, si hace referencia a otros documentos, leer otros documentos. Una cosa es un boleto por un dpto en PreHorizontalidad, otra un boleto por un dpto a construir a precio fijo y otra un compromiso de pago del costo.....

  6. #5

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    Re: Compra dpto de pozo

    Alguien podría indicarme si un departamento puede escriturarse aun cuando el edificio se encuentra en su etapa estructural (sólo el hormigón, sin mampostería).

  7. #6

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    Re: Compra dpto de pozo

    Estimado

    Puede y, de hecho, debe hacerse. Para ello tenemos las prescripciones de la ley de pre-horizontalidad: ley 19.724.

    Una de las maneras de realizar un negocio de construcción bajo el régimen de propiedad horizontal es hacerlo al amparo del régimen legal de la Ley 19.724 en el que la operación de venta se documenta en el acto de compromiso por medio de una escritura traslativa de dominio que cumple determinadas condiciones reguladas por la norma

    Las principales características de este régimen son:
    a.- El propietario sigue siendo dueño del inmueble pero lo ha afectado a un destino particular disponiendo, por ello, de un destino restringido al destino al cual se afecto la cosa. Esto significa que el terreno sobre el cual se construirá la obra sigue bajo su titularidad registral pero ya no controla plenamente los frutos de este activo sino que ha comprometido, con la inscripción bajo el presente régimen, y con la celebración de las escrituras traslativas de dominio, el inmueble presente (terreno) y futuro (obra), en un todo bien de cambio, a un tercero que es quien se ha comprometido a pagar por dicho bien.

    Del artículo 1 de la norma observamos los caracteres estos principales caracteres y algunas otras definiciones que nos permiten reconocer cuando debemos aplicar el régimen de pre-horizontalidad y, con ello, darnos al análisis del carácter económicamente vinculante del instrumento utilizado.

    “Artículo 1°– Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.”

    Este artículo, a mi criterio, referencia el objeto del régimen que no es otro que el de dar un marco legal y seguridad jurídica a aquellas construcciones que se están proyectando en operaciones comerciales sobre un terreno existente pero sobre un bien inexistente delimitando su objeto a las construcciones que se afectarán al régimen de propiedad horizontal siendo el carácter distintivo de que se trate de un negocio celebrado bajo escritura pública y sobre un bien inexistente.

    El Artículo 4 acompaña lo aquí expuesto aclarando el alcance del domino que, posterior a su inscripción, goza el propietario el cual se encuentra “restringido” al fin para el cual se ha practicado dicha inscripción y hasta tanto esta dure:

    “Artículo 4: Anotación en el Registro - Efectos Enajenación del inmueble
    La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los certificados que expida. La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retractación o desafectación a que se refieren los artículos 6 y 7. La enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estén registrados en la forma prevista en el artículo 12. “

    b.- El régimen reglamenta la enajenación de unidades, término que es utilizado en el Artículo 1.- donde indica el alcance del objeto de la reglamentación; Artículo 7.- donde reglamenta las situaciones que habilitan la desafección del inmueble al régimen; Artículo
    8.- reglamentando actos de publicidad; Artículo 10.- sobre teneduría de documentación relacionada con las obligaciones derivadas del negocio; Artículo 12.- sobre obligaciones de registro por parte del Propietario; Artículo 13.- donde se regula la materia de los contratos de enajenación; Artículo 20.- reglamentando las hipotecas que pueden recaer sobre los contratos; Artículo 29.- regulando las obligaciones del administrador de la obra y registro de enajenaciones y Artículo 35.- obligaciones de escribanos y clausulas transitorias

    Claramente, se trata de un negocio de enajenación o compraventa y no de un acuerdo de voluntades con compromisos recíprocos en orden de, en un futuro, darse al contrato de compraventa como se da (y veremos mas adelante) en los acuerdos por medio de uso de “boleto de compraventa de inmuebles” donde el vehículo jurídico es otro, la consecuencia del mismo no deja lugar a dudas en cuanto al tratamiento contable, situación que no se da con el instrumento regulado por la norma objeto de este punto toda vez que, conforme se den las pautas que la misma establece, podemos encontrarnos con un negocio jurídica y económicamente realizado o bien con un negocio sujeto a la ocurrencia de diversas situaciones futuras para entenderlo por concluido.

    Pese a la celebración de una escritura pública sobre un bien inexistente (una unidad funcional de un complejo habitacional bajo proyección) el régimen reconoce las incertidumbres propias de la industria que puede ver supeditado el existo del negocio al cumplimiento de algunas situaciones particulares entre ellas, la enajenación de mas de una cierta cantidad de las unidades funcionales del emprendimiento conforme consta en el inc. c) del Art. 2 de la norma:
    “Artículo 2: Constancias de la escritura
    En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia de………………………………………..; c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas………………….. “

    Se advierte entonces que, incluso bajo este régimen, podemos encontrarnos con negocios económicamente realizados o con negocios que, a los efectos de su realización, debemos esperar se den las condiciones estipuladas por escritura pública.

    Otro carácter especial de los negocios bajo este encuadre normativo es que si bien versan sobre un bien inexistente, el mismo es completamente determinable e identificable dado que todos los caracteres del mismo deben estar soportados en documentos técnicos afines para este tipo de bienes entre ellos:

    a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista;

    b) Plano de mensura debidamente aprobado;

    c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente;

    d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante;

    e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.

    En el contexto económico actual (siendo justo reconocer que, lamentablemente, también fuera el contexto histórico de los últimos 60 años de la historia de nuestro suelo) la proyección de costos, sometidos al fenómeno inflacionario, hace difícil y cuando no imposible, proyectar con alguna certeza un costo estimativo de la obra y determinar un precio de venta. En muchos casos la solución se ha presentado por medio de tomar un precio base y determinar un índice, representativo de la industria, que permitirá ajustar este valor base persiguiendo, para el caso, el objetivo de acompañar los ingresos con los costos de obra proyectados.

    Esta situación es considerada en el Artículo 15 bajo el título de “precio reajustable”
    “Artículo 15: Precio reajustable
    Todo supuesto de precio sometido a reajuste deberá constar en el contrato como cláusula especial de la que resulte con toda claridad los criterios aplicables. ………... “
    Por lo expuesto, la Ley 19.724 (ley de pre-horizontalidad) se aplica a los edificios en construcción o a construir que son objeto de enajenación siendo su finalidad dar respaldo jurídico a los emprendimientos de construcción y garantías a los adquirentes de las futuras unidades inhibiendo al propietario del inmueble (para el caso de estudio un terreno) para la disposición del mismo debiendo reparar en la obligatoriedad del régimen para todo propietario que disponga a la enajenación de las unidades funcionales conforme Fallo de la Cámara de Apelaciones en lo Civil “Cotton, Moisés D. Y Otros C/ Tutundjian, Simón S/)”

    Espero haberte ayudado

  8. #7

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    Re: Compra dpto de pozo

    Estimado

    Puede y, de hecho, debe hacerse. Para ello tenemos las prescripciones de la ley de pre-horizontalidad: ley 19.724.

    Una de las maneras de realizar un negocio de construcción bajo el régimen de propiedad horizontal es hacerlo al amparo del régimen legal de la Ley 19.724 en el que la operación de venta se documenta en el acto de compromiso por medio de una escritura traslativa de dominio que cumple determinadas condiciones reguladas por la norma

    Las principales características de este régimen son:
    a.- El propietario sigue siendo dueño del inmueble pero lo ha afectado a un destino particular disponiendo, por ello, de un destino restringido al destino al cual se afecto la cosa. Esto significa que el terreno sobre el cual se construirá la obra sigue bajo su titularidad registral pero ya no controla plenamente los frutos de este activo sino que ha comprometido, con la inscripción bajo el presente régimen, y con la celebración de las escrituras traslativas de dominio, el inmueble presente (terreno) y futuro (obra), en un todo bien de cambio, a un tercero que es quien se ha comprometido a pagar por dicho bien.

    Del artículo 1 de la norma observamos los caracteres estos principales caracteres y algunas otras definiciones que nos permiten reconocer cuando debemos aplicar el régimen de pre-horizontalidad y, con ello, darnos al análisis del carácter económicamente vinculante del instrumento utilizado.

    “Artículo 1°– Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.”

    Este artículo, a mi criterio, referencia el objeto del régimen que no es otro que el de dar un marco legal y seguridad jurídica a aquellas construcciones que se están proyectando en operaciones comerciales sobre un terreno existente pero sobre un bien inexistente delimitando su objeto a las construcciones que se afectarán al régimen de propiedad horizontal siendo el carácter distintivo de que se trate de un negocio celebrado bajo escritura pública y sobre un bien inexistente.

    El Artículo 4 acompaña lo aquí expuesto aclarando el alcance del domino que, posterior a su inscripción, goza el propietario el cual se encuentra “restringido” al fin para el cual se ha practicado dicha inscripción y hasta tanto esta dure:

    “Artículo 4: Anotación en el Registro - Efectos Enajenación del inmueble
    La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los certificados que expida. La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retractación o desafectación a que se refieren los artículos 6 y 7. La enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estén registrados en la forma prevista en el artículo 12. “

    b.- El régimen reglamenta la enajenación de unidades, término que es utilizado en el Artículo 1.- donde indica el alcance del objeto de la reglamentación; Artículo 7.- donde reglamenta las situaciones que habilitan la desafección del inmueble al régimen; Artículo
    8.- reglamentando actos de publicidad; Artículo 10.- sobre teneduría de documentación relacionada con las obligaciones derivadas del negocio; Artículo 12.- sobre obligaciones de registro por parte del Propietario; Artículo 13.- donde se regula la materia de los contratos de enajenación; Artículo 20.- reglamentando las hipotecas que pueden recaer sobre los contratos; Artículo 29.- regulando las obligaciones del administrador de la obra y registro de enajenaciones y Artículo 35.- obligaciones de escribanos y clausulas transitorias

    Claramente, se trata de un negocio de enajenación o compraventa y no de un acuerdo de voluntades con compromisos recíprocos en orden de, en un futuro, darse al contrato de compraventa como se da (y veremos mas adelante) en los acuerdos por medio de uso de “boleto de compraventa de inmuebles” donde el vehículo jurídico es otro, la consecuencia del mismo no deja lugar a dudas en cuanto al tratamiento contable, situación que no se da con el instrumento regulado por la norma objeto de este punto toda vez que, conforme se den las pautas que la misma establece, podemos encontrarnos con un negocio jurídica y económicamente realizado o bien con un negocio sujeto a la ocurrencia de diversas situaciones futuras para entenderlo por concluido.

    Pese a la celebración de una escritura pública sobre un bien inexistente (una unidad funcional de un complejo habitacional bajo proyección) el régimen reconoce las incertidumbres propias de la industria que puede ver supeditado el existo del negocio al cumplimiento de algunas situaciones particulares entre ellas, la enajenación de mas de una cierta cantidad de las unidades funcionales del emprendimiento conforme consta en el inc. c) del Art. 2 de la norma:
    “Artículo 2: Constancias de la escritura
    En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia de………………………………………..; c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas………………….. “

    Se advierte entonces que, incluso bajo este régimen, podemos encontrarnos con negocios económicamente realizados o con negocios que, a los efectos de su realización, debemos esperar se den las condiciones estipuladas por escritura pública.

    Otro carácter especial de los negocios bajo este encuadre normativo es que si bien versan sobre un bien inexistente, el mismo es completamente determinable e identificable dado que todos los caracteres del mismo deben estar soportados en documentos técnicos afines para este tipo de bienes entre ellos:

    a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista;

    b) Plano de mensura debidamente aprobado;

    c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente;

    d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante;

    e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.

    En el contexto económico actual (siendo justo reconocer que, lamentablemente, también fuera el contexto histórico de los últimos 60 años de la historia de nuestro suelo) la proyección de costos, sometidos al fenómeno inflacionario, hace difícil y cuando no imposible, proyectar con alguna certeza un costo estimativo de la obra y determinar un precio de venta. En muchos casos la solución se ha presentado por medio de tomar un precio base y determinar un índice, representativo de la industria, que permitirá ajustar este valor base persiguiendo, para el caso, el objetivo de acompañar los ingresos con los costos de obra proyectados.

    Esta situación es considerada en el Artículo 15 bajo el título de “precio reajustable”
    “Artículo 15: Precio reajustable
    Todo supuesto de precio sometido a reajuste deberá constar en el contrato como cláusula especial de la que resulte con toda claridad los criterios aplicables. ………... “
    Por lo expuesto, la Ley 19.724 (ley de pre-horizontalidad) se aplica a los edificios en construcción o a construir que son objeto de enajenación siendo su finalidad dar respaldo jurídico a los emprendimientos de construcción y garantías a los adquirentes de las futuras unidades inhibiendo al propietario del inmueble (para el caso de estudio un terreno) para la disposición del mismo debiendo reparar en la obligatoriedad del régimen para todo propietario que disponga a la enajenación de las unidades funcionales conforme Fallo de la Cámara de Apelaciones en lo Civil “Cotton, Moisés D. Y Otros C/ Tutundjian, Simón S/)”

    Espero haberte ayudado

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