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  1. #1

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    Consulta de opiniones

    Estimados:
    Vuelvo a escribir después de un tiempo de no conectarme en el foro, estuve muy ocupado con el trabajo.
    Me surgió una oportunidad que les quiero comentar para saber su opinión:
    Soy propietario de un monoambiente en una zona muy buena de Rosario, un primer piso que está literalmente a 30 metros del río Paraná y del Parque España. Este monoambiente, está en el frente de un terreno que tiene un pasillo del cual en el terreno interno están construyendo un pequeño edificio interno de 3 plantas por escalera.
    He notado, que si adquiero una de las unidades del pasillo (la del primer piso), podría conectarme por dentro de mi departamento convirtiendo un departamento de 38 m2 + balcon total 42m2 en un departamento de 91 m2 y de dos dormitorios y un comodín. El departamento interno está en precio porque imaginen que es un departamento interno por escalera, yo le elevaría el precio / m2. al convertirlo en uno que da al frente y tiene acceso por ascensor.
    Los números serían los siguientes:
    * Monoambiente 42m2 valor 70K.
    * Departamento interno 53m2 valor 82 K
    * Costo total 152k.
    Un departamento de 3 dormitorios por la zona no baja de los 170 - 180 K. Además tendría pocas expensas, ya que el monoambiente paga 170 pesos y el depto interno por escalera no creo que llegue a los 100 pesos porque no tiene ascensor.
    Por esa plata también podría comprar también una casa en una zona más alejada y alquilarla, que sería en principio el destino del departamento.
    Desventajas:
    * Tendría que vender un auto y una casa en un barrio más alejado para llegar a ese monto.
    * Tendría un solo baño
    * La cocina sería la que tenía el monoambiente que es integrada en el espacio del comedor (no separada)
    ¿Qué les parece la idea?

    saludos

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  3. #2

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    Re: Consulta de opiniones

    Seguramente alguien con más preparación en bienes raíces te podrá asesorar correctamente, no obstante voy a dejar algunas consultas que a mi juicio se deberían ver:

    1. La idea es anexar una propiedad a un consorcio de propiedades? -hacer una puerta en una pared lindera?
    2. Porqué decís que tendrías un solo baño? cada depto no tiene su baño?
    3. Igual duda por la cocina
    4. Como se maneja el tema seguros de las propiedades?
    5. Como escriturás ambas propiedades?



    Saludos.

  4. #3

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    Re: Consulta de opiniones

    Jab, gracias por tu respuesta:

    La idea es anexar una propiedad a un consorcio de propiedades? -hacer una puerta en una pared lindera? Exacto estarían vinculados por un vano en la pared.
    Porqué decís que tendrías un solo baño? cada depto no tiene su baño? Cada departamento tiene su baño, pero el baño del monoambiente se convertiría en circulación (pasillo) para llegar al departamento de atrás por lo que se inahibilitaría.
    Igual duda por la cocina
    Lo mismo ocurre con la cocina, se llega justo donde está la mesada por lo que el de atrás no tendría cocina y el estar se convertiría en otro dormitorio.
    Como se maneja el tema seguros de las propiedades?
    La verdad que no sé. Nunca tuve una propiedad asegurada, probablemente no se pueda o sean dos distintas.
    Como escrituras ambas propiedades?
    Las escrituras como dos distintas, con dos escrituras.

    gracias, saludos!

  5. #4
    edumferreyra está  desconectado No lo demores, no supongas, no dudes

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    Re: Consulta de opiniones

    Estimado, feliz dia! en primer lugar.

    Interesante idea ... Pero eso realmente se puede hacer? (digo ... no es ilegal o algo para los consorcios de propietarios de cada torre?)

    Mencionás que es para pasar a renta ... no te conviene rentar por separado dos unidades en lugar de tener uno de dos dormitorios y medio?

    Abrazo y suerte. Eduardo

  6. #5

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    Re: Consulta de opiniones

    Cita Iniciado por Gabdan Ver mensaje
    Jab, gracias por tu respuesta:

    La idea es anexar una propiedad a un consorcio de propiedades? -hacer una puerta en una pared lindera? Exacto estarían vinculados por un vano en la pared.
    Porqué decís que tendrías un solo baño? cada depto no tiene su baño? Cada departamento tiene su baño, pero el baño del monoambiente se convertiría en circulación (pasillo) para llegar al departamento de atrás por lo que se inahibilitaría.
    Igual duda por la cocina
    Lo mismo ocurre con la cocina, se llega justo donde está la mesada por lo que el de atrás no tendría cocina y el estar se convertiría en otro dormitorio.
    Como se maneja el tema seguros de las propiedades?
    La verdad que no sé. Nunca tuve una propiedad asegurada, probablemente no se pueda o sean dos distintas.
    Como escrituras ambas propiedades?
    Las escrituras como dos distintas, con dos escrituras.

    gracias, saludos!
    Mirá, por experiencia de haber integrado en algún momento un consorcio de propietarios, vos podés hacer SOLAMENTE lo que el contrato del consorcio estipule, para lo cual vas a tener que blanquear esta construcción.

    Insisto con el tema seguros, si el edificio tiene un seguro comunitario, el mismo se invalidará con la existencia de una unidad "no legalizada".

    Pensá como se manejaría un evento en uno de los deptos en referencia al otro; por ejemplo (ojalá nunca suceda) un siniestro en uno y que afecte al otro... serías intimado por vos mismo? ya que las propiedades son ambas tuyas...

    Saludos.

  7. #6

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    Re: Consulta de opiniones

    Recién ahora me doy cuenta... vos como arquitecto no sabés de esto?

  8. #7

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    Re: Consulta de opiniones

    Edum gracias por tu respuesta y por las felicitaciones. El tema del consorcio es mi mayor duda ya que no tengo mucha experiencia en el tema, constructivamente es viable y fácil de realizar.
    Creería que no me conviene rentar las dos unidades por separado porque los m2 de la segunda unidad los tendría que rentar como un departamento interno por escaleras, mientras que al unirlo queda un departamento grande con ingreso por ascensor.
    En números sería:
    Monoambiente: $1600 aproximadamente
    Depto interno: $1800 aproximadamente
    Total: $3400
    Departamento grande: $4000 - $4500 pesos (por lo menos).

  9. #8

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    Re: Consulta de opiniones

    Claro, antes de realizar esto, debería avisar al consorcio.
    El tema del seguro es cierto... en última instancia no podría reclamarle nada yo. El verdadero problema es si un siniestro que comienza en uno de los edificios pasa al otro... igualmente creo que es una posibilidad remota.
    gracias, saludos!

    Cita Iniciado por JAB Ver mensaje
    Mirá, por experiencia de haber integrado en algún momento un consorcio de propietarios, vos podés hacer SOLAMENTE lo que el contrato del consorcio estipule, para lo cual vas a tener que blanquear esta construcción.

    Insisto con el tema seguros, si el edificio tiene un seguro comunitario, el mismo se invalidará con la existencia de una unidad "no legalizada".

    Pensá como se manejaría un evento en uno de los deptos en referencia al otro; por ejemplo (ojalá nunca suceda) un siniestro en uno y que afecte al otro... serías intimado por vos mismo? ya que las propiedades son ambas tuyas...

    Saludos.

  10. #9

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    Re: Consulta de opiniones

    Estoy seguro que constructivamente se puede hacer, mis dudas apuntaban a dos cosas distintas:
    * por un lado si lo ven como un negocio
    * por el otro, aspectos legales y de consorcio (que no son mi fuerte).

    saludos,

    Cita Iniciado por JAB Ver mensaje
    Recién ahora me doy cuenta... vos como arquitecto no sabés de esto?

  11. #10

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    Re: Consulta de opiniones

    Gabriel, algunas veces lo hemos hablado, pero reitero que siempre es mas facil alquilar propiedades mas chicas que grandes y ademas te causan menos problemas pues la ocupan menos personas y generalmente pagan y en el caso de familias tipo con chicos, no siempre alcanza para pagar esa renta que vos comentas, pues tendrian que tener un ingreso de 10000 pesos y si realmente tienen ese ingreso y tienen chicos, van a preferir una casa con fondo y garage.

    Ademas, como te dijieron, vas a tener que modificar el plano de subdivision y el plano de obra, pues el dia que quieras venderlo, no te lo van aceptar y ahi necesitaras las firmas de los copropietarios

    No la necesitarias para comprar y modificar ahora, pues salvo el seguro como te comentaron, para los demas serian como dos unidades independientes, pero el dia que quieras vender, si no podes volver todo a como estaba, vas a tener que hacer todas esas modificaciones con aceptacion de los consorcistas

    Realmente veo mas dificultades que beneficios desde todo punto de vista

    Ricardo



    Gracias Gabdan, Marcesku, edumferreyra dicen GRACIAS por este Post
     

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