Tema: Fideicomiso inmobiliario al costo

PRESENTACIÓN DE LA PROPUESTA
He formado un fideicomiso para construir un edificio en el centro de la ciudad de La Plata, para aquellos que conozcan es sobre el diagonal 73 entre 8 y 58, a tres cuadra de pza. Moreno y una de pza. Rocha (cerca del centro administrativo, comercial y facultades de UNLP).-
El edificio consta de PB y 11 niveles, con un total de 19 unidades funcionales, estas son: un local comercial a la calle; 5 oficinas (PB, 1° y 2° piso); 4 Pisos con un departamento de 2 dorm. con cochera en su nivel (del 3° al 6°); 9 Semipisos de 1 dorm. frente/contrafrente (del 7° al 11°) y 5 cocheras cubiertas en el subsuelo.-

Acá les dejo el link del foro de Presentación http://www.clubrichdad.com/foros/329...-de-plata.html en donde pueden encontrar respuestas a algunas preguntas sobre el tema, imágenes, planos del edificio, contrato y ley de fideicomiso.-
Y otro sobre fideicomiso inmobiliario http://www.clubrichdad.com/foros/329...-al-costo.html

INVERSIÓN
Lo que traigo a la comunidad son dos propuestas
A- Una que corresponde a un piso con departamento de dos dormitorios, con dos baños y cochera cubierta en el piso (ver planos) con una superficie total de 89m2 y un costo de construcción de u$s 142.000 o sea u$s 1599/m2.- La idea es hacer la inversión de ésta unidad entre 10 (diez) fiduciantes, con una cuota-parte de u$s 14.200- c/u que se integrarían de la siguiente manera: una reserva de u$s 1000- a la firma del contrato ante escribano, un anticipo de u$s 4400- al inicio de obra y luego 22 cuotas mensuales de u$s 400-
B- La segunda es de un semipiso, departamento de un dormitorio con una superficie de 49.30m2 y un costo de construcción de u$s 73.000 o sea u$s 1481/m2.- Aquí la idea inicial es hacer la inversión con 5 (cinco) fiduciantes, con una cuota-parte de u$s 14.600- c/u que se integrarían de la siguiente manera: una reserva de u$s 1000- a la firma del contrato ante escribano, un anticipo de u$s 3700- al inicio de obra y luego 22 cuotas mensuales de u$s 450-

Si quedó o surge alguna pregunta no duden en hacerla.-
Fabián

Fabian, la presentacion que hiciste esta muy bien desarrollada en todos sus aspectos, aunque coincido lo que te comentaron que por el tipo de edificio y departamentos, realmente apunta mas a usuarios finales por el precio y los detalles de construccion y la cantidad de ambientes y realmente es para gente que viva en la plata o alrededores o quien este pensando en mandar a sus hijos a estudiar a la plata.

Con respecto al tema de iva, ingresos brutos y ganancias lo tenes previsto en tus calculos ya que al realizar un fideicomiso es inevitable escapar de esto y dado que con la modificacion en provincia de bs as, que tenes que escriturar por 2.56 por la valuacion fiscal, los numeros de venta ascienden y hasta ahi no se como se deberan reflejar en el estado contable.

Ademas otro tema que incide hoy es el costo de las expensas y dado las comodidades y amenities del edificio, tenes estimado que incidencia por m2 tendra las expensas en los deptos .

saludos y te felicito de nuevo por tu presentacion

ricardo

Gracias ricardo por comentar, te cuento
Sí, el edificio es más para vivir como comentan en la presentación, es más fue proyectado de esa manera en busca de un mercado que no tiene buena oferta.-
La idea de la inversión es que sea parte del desarrollo del proyecto y antes de escriturar poder encontrar al futuro propietario (vender y obtener el retorno), de esa manera se adjudica la unidad y no se paga ganancias.-
El resto de los impuestos están contemplados, tenemos un contador en el equipo, Pagola Gustavo, que es quien va a llevar toda la administración junto al fiduciario, Coronel Luis.-
Y por el tema expensas te agradezco haberlo traido porque es algo que me preguntaron mucho mis conocidos y amigos que están entrando al proyecto y me hicieron investigarlo.- Lleve los planos a una inmobiliaria y el cálculo que hacen es que andaría entre los $ 200 y $ 250 aprox.- Igualmente acá en La Plata algunos consorcios están tercerizando la limpieza para bajar los costos, aunque la bolsita de basura la deben bajar ellos mismos (comentario de la inmobiliaria).-
Gracias por las felicitaciones Ricardo.-
Fabián

Fabián, buenos días.
Estamos interesados en el proyecto, ahora tenemos algunas consultas que
paso a detallar:
1-Veo que en el contrato de fideicomiso no se estipula el cronograma de aportes.
2-Si dejo de pagar por algun motivo pierdo todo lo aportado?
3-Es al costo y si la constructora termina cobrando más? Ya se firmó el contrato con la misma? Tiene referencias?
4-Tu como intervienes en esto como desarrollador?
5-Los honorarios de cada parte no se estipulan en el contrato?
Agradezco me aclares estos puntos.
Saludos,

Hola Agustín, gracias por interesarte en el proyecto, paso a responder tus consultas.-
1- El contrato que subí en primer lugar es el llamado "contrato madre", es el que se firma entre los propietarios del terreno y el fiduciario, ese contrato ya se firmó y esta en marcha, el resto de los contratos son contratos adherentes (va adjunto con un ejemplo de un depto de 1D) estos contratos son los que se firman entre cada fiduciante y el fiduciario, allí queda explícita la forma de pago y su financiación, (como aclaración estos contratos se firman en pesos), eso significa que hay un contrato madre que es el que da inicio al fideicomiso y tantos contratos adherentes como fiduciantes se incorporen al proyecto.-
2- No, si dejas de pagar se vende la parte (sea un porcentaje o el total de la UF) se cancela la deuda y se te reintegra el saldo.- Acá te dejo un link que subi hace un tiempo http://www.clubrichdad.com/foros/329...-al-costo.html , ver respuesta 8.-
3- Si, es al costo, en este proyecto no hay una empresa constructora que se encarga de la obra completa.-
De los materiales se encarga la administración del fideicomiso, esos costos los fijamos con el monto inicial del anticipo y llegamos a cubrir entre un 70% y 80% de los mismos, esto es gracias a que no tenemos que desviar fondos para pagar el terreno.-
El resto, lo que es mano de obra, son contratos separados y al inicio de la misma se fijan los primeros rubros como la estructura de hormigón, la albañilería y algún otro rubro que arranca rápido al inicio de obra, la restante mano de obra se va subcontratando a medida que se necesitan las tareas, esa es la mano de obra que puede subir algo los costos pero es un muy poco en incidencia con el total de la obra.-
Para cubrir esos costos si miras el contrato adjunto, cláusula quinta, colocamos un ajuste mensual de la cuota con relación a un indice publicado en el suplemento clarin de arquitectura, es un ajuste muy chico pero sirve para ir cubriendo esos posibles costos futuros.- Como experiencia te comento que nunca son más de una o dos cuotas, pero con ese indice ya no sería necesario incrementar esas cuotas.-
Con respecto a las referencias, los contratistas y el Arquitecto hace varios edificios que trabajan juntos acá en La Plata, construyeron varias torres, yo personalmente soy amigo del Arquitecto y he visitado y echo el seguimiento de obras en actual ejecución, algunas para la inmobiliaria Dacal y otras de forma privada como la nuestra, por ejemplo, 38 14 y 15; 44 23 y 24 son dos obras en marcha.-
4- Si, yo intervengo solo como desarrollador y cobro en m2.-
5- Todos los honorarios ya están incorporados a los costos.-
En el contrato madre quedó fijado el honorario de administración (incluye fiduciario y contador) en un 5% (clausula decimo cuarta).-
Los honorarios del Arquitecto están incluidos, se firma un contrato profesional entre el Arquitecto y el Fiduciario como comitente, es un contrato modelo que emite el colegio de Arquitectos de la provincia de Buenos Aires.-
Los honorarios del escribano para la escritura del fideicomiso también quedan incluidos y ya fueron pagados a la firma del contrato madre.-
Dentro de los costos están incluidos los honorarios del Agrimensor y gastos estimados para el plano de subdivisión del edificio.- (clausula decimo segunda del contrato adjunto)
Mis honorarios van con un contrato de adhesión por m2.-
Bueno Agustín, espero haber sido claro y despejado tus dudas, cualquier otro consulta estoy aquí.-
Gracias, Fabián

Hay un listado de adheridos a esta propuesta o se está manejando por MP?
Ya está cerrada?

Saludos!