Tema: vacaciones Inteligentes

Amigos del Foro

Quiero volver a poner en consideración de uds. una idea que comenté el año pasado, y que por distintas razones quedó olvidada o discontinuada.
Como uds. saben, Pinamar es un lugar turístico de excelencia, elegido cada año por miles de familias, y en crecimiento constante. A nivel inmobiliario, que es nuestra actividad, se alquilaron 80% más de propiedades en relación a la temporada 2009-2010.
Tambien se observa mayor afluencia de turistas los fines de semana, y más aún si son largos.
Antes de comentar la idea, les quiero detallar (sólo a modo de ejemplo) la situación típica de un propietario de una casa en Pinamar, que la destina a obtener renta (no vive en Pinamar).
Inmueble : Chalet de 3 Plantas con 4 dormitorios más dependencia (220 m2 cubiertos y 563 m2 de Terreno) en una muy buena zona residencial (zona lasalle – calle Del Chingolo). Pueden ver más detalles y fotos en
http://www.pinamar-pinamar.com.ar/bo...d=381&Itemid=0
Valor de Venta (valor lista) : U$S 185.000 .........supongamos que finalmente puede aceptarse que terminará en un valor de venta de U$S 175.000.-
Ingresos por alquileres : (valores reales obtenidos)
· Mes Enero 2011 : $ 20.000
· Mes Febrero 2011 : $ 12.000
· Considerar un 8% de gasto en comisiones si se alquila por inmobiliaria

** Hay que tener muy en consideración que el propietario tienen otros 2 inmuebles más en Pinamar, que destina a alquiler sólo Enero y Febrero (no le preocupa por ahora, alquilarlo por mayor tiempo).

Mantenimiento anual
· Impuesto inmobiliario (ARBA) : $ 1.020 anuales
· Municipalidad (ABL) : $ 2.400 anuales
· Jardinero : $ 2.000 año
· Alarma : $ 1.680 año
· Imprevistos : $ 2.000 año (pintura, otras reparaciones, etc)
· Cable : $ 1.200 año (aunque ahora puede contratarse DTV sólo por temporada)
· Servicios luz-agua-gas-teléfono : $ 1.000 (valores mínimos por casa cerrada, ya que en temporada se cobra servicios aparte – que en muchos casos financia el resto del año).

En base a los números detallados, podemos concluir que, hoy el propietario obtiene una renta neta de $ 19.140 que divididos por valor de la propiedad ($ 700.000), da un 2,73% de renta neta anual ........... con sólo 2 meses de alquiler y 10 meses la casa cerrada.

Propuesta 1
Consideran que puede ser una inversión atractiva?, para que por ejemplo 4 inversores compren la propiedad y la destinen a renta, pero no sólo en Enero y Febrero sino todo el año, dada la existencia de muchos feriados largos, semana santa, vacaciones de invierno, etc.
· Se debe mantener limpia todo el año, calefaccionada, es decir siempre apta para ser alquilada
· Debe intervenir la figura del fideicomiso, de modo de aislar la propiedad del patrimonio individual de los inversores.
· Tener en consideración que por ejemplo el próximo fin de semana largo (24 a 27 de Marzo) un apart hotel 2 estrellas cobra $ 2.500 hasta 4 personas las 3 noches (la casa ejemplo es para 10 personas).

Propuesta 2
Similar a la 1, pero las 4 personas compran (tambien en cuotas partes indivisas de 25% cada uno) el derecho a uso de la propiedad por 6 quincenas/año cada uno, repartidas equitativamente por temporadas :
· 4 quincenas de Enero y Febrero (sorteo inicial y luego rotativas)
· 4 quincenas de Diciembre y Marzo
· 16 quincenas de Abril a Noviembre
· Las quincenas son rotativas anualmente de modo que al 4º año, todos habrán usado todas las quincenas posibles
· Puedan usarlas, prestarlas, alquilarlas, vender sus cuotas partes, etc.
· Tambien la figura legal es el fideicomiso.
· El criterio es que se está comprando algo por la cuarta parte de su valor y el gasto de mantenimiento será tambien la cuarta parte, y se terminará usando/alquilando por 90 días (está comprobado que no se usa más tiempo una propiedad vacacional).

Tener tambien en consideración, que el ejemplo es de una propiedad de alto valor, y que es aplicable a cualquier propiedad de menor valor, con lo cual mucha gente puede acceder a invertir.
Saludos y agradezco cualquier comentario o sugerencia.