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  1. #1

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    Estimados,

    Esta será mi primer propuesta de inversión (en parte motivado por carlobas), por lo que pido disculpas anticipadas si omitiera algún requisito formal de la misma. Trataré de seguir todos los puntos obligatorios.


    Breve descripción del proyecto

    El inversor adquiere "metros" sobre la superficie de un departamento a construir, monoambiente, de 40 m2 cubiertos + 6 m2 de balcón, ubicado en Laprida 1700 (y Arenales), Ciudad de Buenos Aires. El edificio contará con amenities (pileta, sum, etc) y cocheras.

    Actualmente en esa dirección existe una casona sobre la cual el desarrollador tiene una opción de compra a efectivizarse en estos días.

    El proyecto nació orientado a familiares y amigos que deseen invertir en este rubro, que no disponían del capital necesario para adquirir una unidad completa, pero luego se fue abriendo y fuimos encontrando interesados que estaban más allá de ese círculo.

    1- Capital: la inversión mínima es de u$s 6000 y la inversión máxima es de u$s 15.000, a integrarse de la siguiente manera:

    a- 10% para la reserva de los metros
    b- 90% a los 15 días hábiles de realizada la reserva

    2- Cómo se utilizará el dinero? el aporte de los inversores (siempre que se haya alcanzado la suma necesaria para adquirir una unidad completa), se integra en un fideicomiso que será el encargado de desarrollar y construir el edificio, contra un boleto de compraventa de la unidad seleccionada.

    3- Qué se busca? un inversor que adquirirá un porcentaje de un departamento en función de los metros adquiridos. Es importante destacar que si no se llega a alcanzar el capital necesario para la compra de una unidad completa se procederá:

    a- ofreciendo a los inversores integrar por encima de los límites establecidos (mencionados en el punto 1)
    b- si a pesar de lo anterior, sigan existiendo necesidades de capital, se devolverá íntegramente la seña aportada al inversor sin costos ni compensaciones, dando de baja el proyecto.

    El destino del departamento adquirido conjuntamente es la venta. Es importante destacar que el inmueble, para venderse y salir de la inversión, no necesariamente tiene que estar construido en su totalidad. Esto es muy importante ya que al modificar el plazo de salida, se modifica abruptamente el retorno del capital expresado en términos anuales.

    4- Retorno de la inversión: el costo del m2 para el inversor es de u$s 2300, y el valor de venta estimado para junio-octubre de 2011 es de u$s 2770, dejando un rendimiento del 20.43% en dólares. Si no se puede concretar la venta en ese período (edificio en construcción), conforme se vaya avanzando con la misma, sube también el valor del metro cuadrado pudiendo llegar a u$s 2900/3000 para cuando esté finalizado (julio 2012).

    Evitaré anualizar el retorno por estar atado a un evento no controlable como es el momento exacto de la venta, que puede variar notablemente.

    Actualmente, en la zona se están confirmando valores de u$s 2600/2650 el m2, para unidades nuevas en edificios de una categoría similar al proyectado.


    Costo de participación del proyecto: este es otro punto importante. Esta inversión no la hacemos por amor al arte sólamente, tenemos la intención de formar un grupo interesante de inversores y mientras tanto, necesitamos un retorno adicional para dedicarlo al análisis y presentación de nuevos proyectos.

    Es por ello, que al inversor se le descontará en el momento de la venta, el 8% del rendimiento de la inversión , siempre que supere el 10%. Ejemplo numérico:

    Capital invertido: u$s 6000
    Metros adquiridos (6000/2300) = 2.61 m2
    Suponiendo valor de venta m2: u$s 2770
    Resultado de la inversión: u$s 2770 * 2.61 m2 = u$s 7229.70
    Rendimiento efectivo: 7229.7/6000 -1 = 20.49% => supera el 10% =>
    Costo de participación: 20.49 * 8% = 1.64% =>
    1.64% * u$s 7229.70 = u$s 118.56

    Rendimiento final para el inversor: 7229.70 - 118.56 = 7111.14 (18.51%)

    La rentabilidad efectiva en dólares, para el ejemplo anterior, es entonces de 18.51%, y las variables a considerar para su cálculo serán:
    - Valor de compra del m2: fijo
    - Valor de venta estimado del m2: u$s 2770
    - Integración del capital: 10% ahora, 90% en 15 días
    - Salida de la inversión: exclusivamente cuando la unidad se vende, no puede salirse antes. Podría venderse durante el pozo (mayo 2011 en adelante), o cuando se finalice el edificio (julio 2012)
    - Costo de participación 8% sobre el rendimiento del m2, según el ejemplo anterior

    5- Garantías: esta idea fue concebida como un proyecto entre amigos y familiares, pero la aparición de interesados "externos" nos obligó a formalizarlo un documento denominado "acuerdo de adhesión al proyecto inmobiliario". Los inversores adquieren el rol de "adherentes secundarios" y los que armamos la inversión somos "adherentes principales". Es un dato muy importante que el boleto se confecciona a nombre de los "adherentes principales" exclusivamente.

    El boleto lo firma el fiduciario del fideicomiso, que es una compañía financiera y bursátil inscripta y regulada por la CNV. Como garantía -en caso de la no ejecución del proyecto de construcción- están por un lado los activos de esta compañía y por el otro el terreno mismo que se integrará al fideicomiso.

    6- Riesgos:
    El costo de la obra es el principal enemigo de la rentabilidad final del proyecto, por lo que el negocio se cierra con un costo fijo de construcción que determina el valor final del metro cuadrado. La duración de la misma y el “riesgo de constructora” entendido como la posibilidad que no pueda finalizar la obra por la ocurrencia de un evento no controlable, están en parte atenuados por tratarse de una constructora con una experiencia de más de 25 años en el rubro inmobiliario. El tema de la duración de la obra es siempre estimativo y en parte depende de cuestiones no controlables, como por
    ejemplo el clima (la lluvia fundamentalmente). Queda claro que este no se trata de un riesgo inherente al proyecto sino que afecta por igual a cualquier obra de este tipo.

    Tampoco hay que descartar las posibles repercusiones que pueda tener en la industria de la construcción este año electoral. La inflación, de ser excesiva, podría afectar los costos del proyecto, más allá del acuerdo de precio fijo con el contratista, aunque consideramos esto con una baja probabilidad de ocurrencia.

    La devaluación del dólar a nivel mundial es otra posibilidad que golpearía el poder adquisitivo del comprador en el momento de la realización de la rentabilidad, pero estimamos que en términos domésticos es la forma más confiable para preservar el valor del dinero en el tiempo ya que es probable que su valor con respecto al peso argentino o bien se mantenga constante o bien aumente ligeramente.

    El riesgo de un shock financiero en economías emergentes está presente en la
    mayoría de los proyectos de estas latitudes y podría afectar en parte a la
    comercialización y por ende a la salida de la inversión, pero estimamos que el tipo de cliente objetivo (ABC1) es menos sensible a estos eventos que el resto de la población.

    7- Como entra el inversor y como sale?

    Creo que esto quedó claro en los puntos anteriores. El capital se integra al inicio (no hay financiación), y se retira con la venta (idealmente al contado, pero dependerá del momento en el que se realice y la etapa en la que se encuentre el desarrollo).

    8- Quien lleva adelante la propuesta?

    Yo, acompañado por un socio. El desarrollador y la constructora tienen años de experiencia en el rubro, y se encuentran desarrollando proyectos similares en la Capital Federal. No puedo dar detalles sobre los mismos, ni tampoco sobre cual es la Compañía Financiera, ya que antes me gustaría conversar con ellos para ver si no les molesta publicar de esta manera el proyecto. De todas maneras, a la firma del documento de adhesión están todos los datos y antecedentes de los mismos sobre la mesa. Resalto que se trata de empresas de trayectoria en el mercado.

    9- Resultados anteriores: con mi socio estamos participando en el negocio inmobiliario hace 3 años aproximadamente, y hemos realizado algunas operaciones, pero esta es la primera con este modelo "participativo".

    Espero haber sido claro...

    Saludos a todos

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  3. #2

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    Re: Real Estate - Metros en Recoleta

    Dos consultas, haces hincapié en la necesidad de recaudar un monto determinado para que el proyecto arranque. Cual es ese monto?

    Si el rendimiento es del 10%, a los inversores les correspondería un 2% de rentabilidad sobre el monto invertido?

    No consideras mas adecuado y atractivo para los inversores un modelo en el que sea proporcional ese descuento?
    Porque si es un 9% como GG no les quedaría absolutamente ningún retorno.

  4. #3

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    Re: Real Estate - Metros en Recoleta

    Cita Iniciado por juliocadcam Ver mensaje
    Dos consultas, haces hincapié en la necesidad de recaudar un monto determinado para que el proyecto arranque. Cual es ese monto?
    La unidad tiene 40 m2 + 6.06 m2 de balcón (se toman al 50% de costo) = 43.03 m2 totales * 2300 = u$s 98.969 valor total de la unidad

    Actualmente hay una unidad con un monto disponible de u$s 25.000 aprox.

    Cita Iniciado por juliocadcam Ver mensaje
    Si el rendimiento es del 10%, a los inversores les correspondería un 2% de rentabilidad sobre el monto invertido?
    No, si el rendimiento es del 10% (el m2 final se vende a u$s 2530) el inversor se lleva toda la rentabilidad. Si supera el 10%, digamos 12% por ejemplo - m2 a u$s 2576, el inversor paga 0.96% (que es el 8% de 12%) o u$s 24.72 por cada m2 y el inversor se lleva 2551.28 u$s por metro .

    Cita Iniciado por juliocadcam Ver mensaje
    No consideras mas adecuado y atractivo para los inversores un modelo en el que sea proporcional ese descuento?
    Porque si es un 9% como GG no les quedaría absolutamente ningún retorno.
    El modelo es proporcional, espero que ahora haya evacuado tu duda. La única manera que el inversor pierda plata es que el metro se venda por debajo de los 2300 u$s, que es el costo.

    Saludos

  5. #4

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    Re: Real Estate - Metros en Recoleta

    Dudas aclaradas, lo estaba interpretando erróneamente.

  6. #5

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    Re: Real Estate - Metros en Recoleta

    Bárbaro! Cualquier otra consulta, no dudes en hacerla.
    Saludos-

  7. #6

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    Re: Real Estate - Metros en Recoleta

    Cita Iniciado por carlobas Ver mensaje
    Hola Federico, sería interesante que consultaras con quien corresponda, porque seguro de una u otra manera te serán requeridos datos e info de "quienes" son los que intervienen en esto, su experiencia, avales y demás en el tema, para evaluar.
    En principio me gustaría escuchar que opinan sobre los fundamentals del negocio y del rubro, y también qué les parece la propuesta en términos económicos y financieros. Creo que sería interesante intercambiar opiniones sobre como viene esta industria, más teniendo en cuenta que se trata de un año electoral y que los precios han venido subiendo desde hace 7-8 años.

    Los "quienes" lamentablemente aun no puedo postearlos públicamente en el foro, ya que esto se trata de un proyecto dentro de otro: ellos desarrollan y construyen, y con mi socio y nuestros inversores aportamos parte de la financiación. De todas maneras, la constructora tiene 25 años de experiencia, ha realizado obras públicas y proyectos privados, y la sociedad de bolsa está operando desde el 2003, regulada por la CNV, uno de los organismos más estrictos en materia regulatoria del país.

    Cita Iniciado por carlobas Ver mensaje
    También podrías dar info de las otras operaciones que has hecho con tu socio en el rubro?
    Estas operaciones fueron inversiones privadas en la ciudad de Buenos Aires y preferiría no darlas a conocer. Disculpen pero soy nuevo en la comunidad, y seguramente me iré soltando con el pasar del tiempo a medida que los vaya conociendo.

    Agradezco todas las inquietudes, porque me sirven para mejorar el proyecto y profundizar sobre los puntos en los que haya dudas.

    Saludos!
    PD: acabo de leer un tema sobre la convocatora de inversores. No estaba previsto en el proyecto que haya que aportar el 3% del capital al foro (algo que me parece correcto). Luego tendré que rediseñar la propuesta si la abro formalmente, porque no lo tuve en cuenta.

  8. #7

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    Re: Real Estate - Metros en Recoleta

    Federico, vos pedis una opinion y te comento que al no conocer la zona, no te se decir si el precio de venta es tal cual como vos decis y la incidencia del terreno en el valor del m2, pero independientemente de esto, si me parece interesante la propuesta que haces de cuotas partes por m2, pero sacando eso, la rentabilidad que comentas no me parece atractiva e independientemente de esto no veo ningun proyecto lanzado, cuantas unidades salen a la venta, a que costo construyen, etc

    Para que te des una idea, nosotros el año pasado lanzamos la construccion de algo mas chico en adrogue de 4 duplexs y como era mas manejable no se hizo fideicomiso sino se hizo un consorcio de propietarios para la construccion y se compro desde el pozo, llave en mano a 45000 dolares el duplex de 56 m2 con la incidencia del lote incluido y ya se vendieron dos este año a U$75000 dolares y por supuesto somos nosotros los inversores y los que realizamos la venta

    Para que un proyecto sea rentable, la incidencia del terreno no debe superar el 25% del valor de venta del depto o lo que construya y es de ahi para abajo, considerando que el m2 construido de acuerdo a las calidades y sin la parte legal, esta en 700 dolares el m2 y por eso no se como llegas a los valores que pones, porque por mas que hagas un fideicomiso, tendras 300 dolares mas por m2 y lo que no se es la incidencia del terreno y si al precio que vos decis que se vende si realmente te lo van a pagar.

    Suerte con el emprendimiento
    ricardo

  9. #8

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    Re: Real Estate - Metros en Recoleta

    Me quedan fundamentalmente dudas legales y de negocio,

    1. Quien compra estos m2 es fiduciante o no del fideicomiso ?
    2. Quien compra estos m2 es beneficiario o no del fideicomiso. Si es beneficiario debería llevarse la plata que resulte de la ganancia de ese fideicomiso, pero en tu propuesta no es así, como se explica ? Tampoco se pude llevar la unidad porque compra unos pocos m2.
    3. Por qué y que implica la limitación de cerrar el valor de una unidad ?
    4. El resultado de la inversión depende del precio de venta de "esa unidad" de la que se participa ? Si el inversor no participa en el proceso de venta y esa unidad tarda 2 años en venderse que sucede ? A pesar de que el fideicomiso hubiera ganado plata porque vendió el resto de las unidades, el inversor que justo compro esa que no vende no recibe nada ?
    5. Sería bueno conocer los instrumentos legales involucrados para evaluar adecuadamente el riesgo de la inversión.

    saludos

  10. #9

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    Re: Real Estate - Metros en Recoleta

    Ricardo, agradezco tu opinión pero hay algunos temas que no te entiendo bien, o no fui claro.

    Los 2300 u$s x m2 es llave en mano, incluye terreno, incluye todo. Es más, si a alguien le interesa comprar una unidad completa para posesión, el costo es exactamente el mismo.

    Lo de la incidencia que comentás no es tan así. 25% puede estar bien en Adrogué, pero los terrenos en Recoleta valen mucho más (son más escasos) y por ende, aumenta la incidencia sobre el costo total a un % más elevado. Independientemente de la incidencia y los costos de construcción, que ese es el negocio del constructor y del desarrollador, el punto para mí es si pagarías ese costo por una unidad de estas características, que tiene un "ticket" para el consumidor final relativamente bajo, donde el cliente es un segmento premium tipo ABC1, y donde hay escasez de terrenos y unidades nuevas de estos valores.

    Pero insisto por si no quedó claro: los 2300 son llave en mano, incluye terreno, construcción, y armado de cuestiones legales.

    Saludos

  11. #10

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    Re: Real Estate - Metros en Recoleta

    Cita Iniciado por juliusand Ver mensaje
    Me quedan fundamentalmente dudas legales y de negocio,

    1. Quien compra estos m2 es fiduciante o no del fideicomiso ?
    2. Quien compra estos m2 es beneficiario o no del fideicomiso. Si es beneficiario debería llevarse la plata que resulte de la ganancia de ese fideicomiso, pero en tu propuesta no es así, como se explica ? Tampoco se pude llevar la unidad porque compra unos pocos m2.
    Lo que se estructura con fideicomiso es el proyecto en sí (compra de terreno y construcción). Nosotros lo que nos llevamos la invertir es un boleto de compra venta de una unidad funcional determinada. Que el fideicomiso gane o pierda nos es indiferente, no estamos "adentro" del mismo.

    Cita Iniciado por juliusand Ver mensaje
    3. Por qué y que implica la limitación de cerrar el valor de una unidad ?
    Porque nos permite comprar 1 unidad o 2 unidades, o las que fueran. Si sólamente juntamos u$s 10.000, te devuelvo la plata porque no llegamos al boleto.

    Cita Iniciado por juliusand Ver mensaje
    4. El resultado de la inversión depende del precio de venta de "esa unidad" de la que se participa ? Si el inversor no participa en el proceso de venta y esa unidad tarda 2 años en venderse que sucede ? A pesar de que el fideicomiso hubiera ganado plata porque vendió el resto de las unidades, el inversor que justo compro esa que no vende no recibe nada ?
    Para la venta, imaginate que vos compraste el 2ªA y lo vas a publicar al precio que te parezca. Obviamente que si se arma un showroom y querés vender rápido, el precio va a tener que estar medianamente alineado con el resto de los propietarios por una cuestión de oferta y demanda.
    El momento de la venta es el quid de la cuestión. Si tardamos en vender, recuperaremos el dinero más tarde, independientemente de lo que suceda en el fideicomiso, pero tal vez podamos aspirar a un mejor valor, siempre y cuando siga subiendo el precio. Si entramos en crisis y se frena el mercado, perdemos tiempo todos, pero en definitiva tenemos los ladrillos. No estamos exentos de ese riesgo.

    Cita Iniciado por juliusand Ver mensaje
    5. Sería bueno conocer los instrumentos legales involucrados para evaluar adecuadamente el riesgo de la inversión.

    saludos
    El instrumento que se firma es una solicitud de adhesión al proyecto, donde el inversor aporta el capital para la compra específica de una unidad funcional (6ª B, por ejemplo), y que representa X cantidad de metros cuadrados, y un % determinado del total. Se establece claramente que el destino final es la venta.

    En caso de que se abra una convocatoria, podremos ir profundizando con los interesados.

    Saludos y muchas gracias por el aporte.

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