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  1. #1

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    Question Deduccion de Ganancias - Implicancias para Locadores - Acciones a tomar

    Buenas tardes a todos

    Dada la ultima modificación de ganancias donde se puede deducir hasta el 40% de los alquileres me surgieron algunas dudas que deben ser comunes para muchos locadores que deben entregar facturas.

    En mi caso tengo dos inmuebles alquilados recientemente, uno via inmobiliaria y otro en forma directa con los inquilinos.
    Los inmuebles están declarados en Bienes Personales.
    Aclaro que estoy como empleado en relación de dependencia y cada año vengo presentando via SIAP tanto BP como Ganancias (este ultimo solo 4ta categoría, dado que es reciente no tenia dado de alta el ingreso del alquiler y tengo la intención de hacerlo para evitar problemas de alquiler presunto y para cumplir la necesidad de entregar facturas).

    Mis consultas en este caso son varias, perdón por la molestia pero no vi nada en el foro donde se haga referencia a un caso similar:

    - al tener que entregar factura a los inqulinos, tengo que estar inscripto en el Monotributo (o RI). Por lo que pude averiguar, via monotributo es suficiente y puedo tener hasta 3 inmuebles bajo este régimen. Al hacerlo no corro riesgo de que cada vez que me depositen en mi cuenta sueldo me retengan algo en concepto de Ingresos Brutos o evito esto haciendo las DJ de ese impuesto?

    - me recomiendan tener una cuenta bancaria distinta a la de relación de dependencia solo para vincularla al monotributo? Si lo hago evito lo que dije antes de alguna retención en la cuenta sueldo? Conozco casos en que todo los que les cae en la cuenta del monotributo les retienen del 3 al 8%.

    - tengo un inmueble en capital y otro en provincia de BsAs. Tengo que presentar una única DJ de Ingresos Brutos o es una por cada jurisdicción? Puedo hacerlo personalmente o necesito de un contador?

    - lei tambien que IB para alquileres no paga nada en CF hasta dos inmuebles, independientemente de los montos. En cambio en provincia de BsAs es hasta determinado valor. Si en mi caso se cumple, de todos modos tengo que presentar una DJ de IB?

    - en el caso del inmueble de la provincia de BsAs soy propietario en un 33%, puede solo UNO de los dueños entregar la factura al inquilino o se debe hacer algún tipo de Sociedad con personería jurídica propia para que sea esta quien emita las facturas?

    - si me doy de alta en el monotributo debo elegir la categoría cuya suma sea el de los dos ingresos o me recomiendan elegir alguna en particular y luego recategorizarme? Supongo que solo me toca pagar el servicio del monotributo en si y no la obra social y jubilación.

    - si un inmueble es un local, cambia algo o se puede presentar todo via monotributo?


    Recomendaciones, ideas, experiencias de otros serán bienvenidas.

    Me comunique con la inmobiliaria para asesorarme y por ahora NADIE esta haciendo nada.... muchos estan retirando sus propiedades del mercado antes de entrar en este baile...


    Gracias de antemano!
    Saludos
    Adrian

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  3. #2
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    Re: Deduccion de Ganancias - Implicancias para Locadores - Acciones a tomar

    Adrián, buenos días.

    Justamente en estos días estamos analizando estas cuestiones con varios clientes y armando un "paper" para quienes necesiten regularizar la situación (clientes con alquileres actualmente no declarados).

    Te paso a responder las consultas, intercalando así te es de más fácil compresión.

    - al tener que entregar factura a los inqulinos, tengo que estar inscripto en el Monotributo (o RI). Por lo que pude averiguar, via monotributo es suficiente y puedo tener hasta 3 inmuebles bajo este régimen. Al hacerlo no corro riesgo de que cada vez que me depositen en mi cuenta sueldo me retengan algo en concepto de Ingresos Brutos o evito esto haciendo las DJ de ese impuesto?

    Así es. Hasta 3 propiedades (si no tenés otra actividad independiente declarada, más que la Relación de Dependencia), podés facturarlo vía Monotributo.
    Respecto al tema de Ingresos Brutos, según la jurisdicción donde estén dichas propiedades y el monto de alquiler declarado, podrías estar obligado a tributar o no.
    Sobre el tema de la retención de SIRCREB (imagino que hablás de eso con la retención de Ingresos Brutos) si tu actividad te obliga a tributar, sería correcto que te cobren por las acreditaciones en cuenta (generalmente cuando te transfieren los alquileres) pero no se retiene cuanto tu empleador te transfiere en concepto de Sueldo (salvo que estés con deuda en Ingresos Brutos, y ahí la retención ingresa por todo concepto).


    - me recomiendan tener una cuenta bancaria distinta a la de relación de dependencia solo para vincularla al monotributo? Si lo hago evito lo que dije antes de alguna retención en la cuenta sueldo? Conozco casos en que todo los que les cae en la cuenta del monotributo les retienen del 3 al 8%.

    Que quieras abrir otra cuenta bancaria diferente, no te beneficia en nada porque las retenciones bancarias se hacen sobre el CUIT y no sobre una cuenta bancaria particular, por lo cual, si tenés 20 cuentas bancarias o 1, para el fisco es lo mismo.
    Lo que importa es el concepto de la transferencia.

    - tengo un inmueble en capital y otro en provincia de BsAs. Tengo que presentar una única DJ de Ingresos Brutos o es una por cada jurisdicción? Puedo hacerlo personalmente o necesito de un contador?

    En este caso, si ambas propiedades quedarían gravadas, correspondería la liquidación vía Convenio Multilateral.
    Si sólo una de las dos propiedades está gravada, habría que analizar tu domicilio fiscal y la propiedad en alquiler, porque podría caber cualquiera de los dos regímenes.
    Respecto a necesitar un Contador o no, eso dependerá de tu conocimiento tributario para llevar a cabo la tarea y tu disponibilidad de tiempo para hacerlo. A veces con leer en Internet, quien no conoce de impuestos termina más confundido o tomando una decisión erronea sobre una lectura al no tener los conocimiento completos de lo que está leyendo.


    - lei tambien que IB para alquileres no paga nada en CF hasta dos inmuebles, independientemente de los montos. En cambio en provincia de BsAs es hasta determinado valor. Si en mi caso se cumple, de todos modos tengo que presentar una DJ de IB?
    Esto se responde en gran parte de lo comentado más arriba. Hay que analizar ambos contratos y tu domicilio fiscal.

    - en el caso del inmueble de la provincia de BsAs soy propietario en un 33%, puede solo UNO de los dueños entregar la factura al inquilino o se debe hacer algún tipo de Sociedad con personería jurídica propia para que sea esta quien emita las facturas?
    Para estos casos, corresponde que se inscriba en AFIP y Rentas, la figura de "Condominio" (con un CUIT totalmente diferente al de cada titular) y tributar los impuestos correspondientes bajo dicho CUIT.

    - si me doy de alta en el monotributo debo elegir la categoría cuya suma sea el de los dos ingresos o me recomiendan elegir alguna en particular y luego recategorizarme? Supongo que solo me toca pagar el servicio del monotributo en si y no la obra social y jubilación.
    La inscripción, al ya tener un contrato establecido por el cual ya sabés de antemano cuanto vas a facturar por mes, correspnde que te inscribas en la categoría de lo que tenés que facturar. En las futuras recategorizaciones, tendrás que evaluar la evolución de dichos contratos y recategorizar según corresponda.
    En tu caso, podés pagar sólo el componente impositivo del Monotributo.

    - si un inmueble es un local, cambia algo o se puede presentar todo via monotributo?

    Si los valores de alquiler te permiten entrar vía Monotributo, no habría problema. Si tuvieras que ir al Régimen General, el local arriba de $1.500 va gravado en IVA. Vivienda, sin importar el valor, es IVA Exento.
    En Ingresos Brutos los locales de vivienda y comerciales tiene diferente alícuota de impuesto.

    Cualquier otra duda, quedamos en contacto de forma privada.

    saludos.




    Gracias amic dicen GRACIAS por este Post
     
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  4. #3

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    Re: Deduccion de Ganancias - Implicancias para Locadores - Acciones a tomar

    Gracias Gabriel por la rápida respuesta.

    Me queda otra consulta, en el caso de un matrimonio, donde ambos cónyuges son dueños de un inmueble por bien ganancial, puede solo UNO inscribirse como monotributista para generar facturas? Supongo que alcanza con hacer el contrato de forma que solo aparezca uno de los dos. Realmente lo que mencionaste sobre inscribir la figura de "Condominio" me parece un tremendo rollo, pero no se si aplica a la sociedad conyugal.

    Saludos
    Adrian

  5. #4
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    Re: Deduccion de Ganancias - Implicancias para Locadores - Acciones a tomar

    Adrián, buenas tardes.

    Respecto a la Sociedad conyugal, las leyes de Ganancias y Bienes Personales, indican que puede declararlo al 100% el marido, aunque ambos tengan ingresos para justificarlo (no hace falta inscribir un Condominio en este caso).

    Si el condominio es de dos personas que no son una Sociedad Conyugal, si debés inscribirlo.

    Si te resulta un rollo importante, podés derivar el tema a un Profesional.

    Lo importante es hacer las cosas bien, por sencillas o complejas que parezcan a tu criterio.

    Saludos.



    Gracias amic dicen GRACIAS por este Post
     
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  6. #5

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    Re: Deduccion de Ganancias - Implicancias para Locadores - Acciones a tomar

    Hola Adrián, todos los contadores te van a decir que lo correcto es inscribirte en IIBB pero por experiencia te digo que si te anotás, no respetan tu cuenta sueldo en absoluto. Te van a descontar de ahí, no sólo lo que ingrese como concepto de alquiler sino absolutamente todo, desde los rentigros que te haga la obra social hasta lo que te devuelve el banco cuando comprás con una promoción. Ese es mi caso, tengo todas mis declaraciones juradas presentadas, el monotributo al día, me anoté en IIBB en enero y en marzo empezaron con esto, tenía obviamente la declaración de IIBB de enero presentada a tiempo, la de febrero no había vencido y desde el primer día de enero me retienen. Hoy fui a la comisión arbitral, me dicen que "van a analizar mi caso", todos coinciden que lo que ya me retuvieron no se ve factible que se te devuelva. Cuando preguntás pero por qué te retienen si la norma dice que no se puede te dicen y bueno es así, te retienen igual. Suerte saludos.

  7. #6
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    Re: Deduccion de Ganancias - Implicancias para Locadores - Acciones a tomar

    Cita Iniciado por Gabriel_Sequino_CPN_UBA Ver mensaje
    Adrián, buenas tardes.

    Respecto a la Sociedad conyugal, las leyes de Ganancias y Bienes Personales, indican que puede declararlo al 100% el marido, aunque ambos tengan ingresos para justificarlo (no hace falta inscribir un Condominio en este caso).

    Si el condominio es de dos personas que no son una Sociedad Conyugal, si debés inscribirlo.

    Si te resulta un rollo importante, podés derivar el tema a un Profesional.

    Lo importante es hacer las cosas bien, por sencillas o complejas que parezcan a tu criterio.

    Saludos.
    No sé con qué criterio lo está indicando, pero debo decir que dicho comentario es incorrecto:

    1) si no te inscribís en Ingresos Brutos, el fisco a verificar ingresos bancarios sin inscripción, automáticamente te incorporan al "Padrón de Alto Riesgo Fiscal" por lo cual cualquier ingreso bancario, va a ser retenido al 5% de Ingresos Brutos, sin importar el motivo;

    2) si te inscribís y estás en regla en tiempo y forma con el fisco, sólo recibirías las percepciones correspondientes y en caso de presentar una DDJJ con saldo a favor, automáticamente al otro mes, corresponde que te dejen de retener o reduzcan la alícuota a los fines que ese saldo a favor no pase a ser incremental en el tiempo, generando el perjuicio financiero de pagar como "pago a cuenta" más que lo qeu corresponde por "Impuesto determinado".

    Obviamente sin un asesoramiento profesional adecuado, las formas de analizar la situación y actuar en consecuencia, son mucho más acotadas y uno termina en el simplicismo "al final no me hubiera inscripto".

    Todo es cuestión de un orden y en nuestro Estudio Contable esa es la premisa básica.

    obviamente si uno factura por $50.000 y deposita todos los meses por $120.000, no se puede pretender todavía que el fisco falle a favor del contribuyente.

    La educación tributaria es difícil de entender, pero cuando se entiende y aplica, es mayor el beneficio obtenido que el costo por el servicio prestado.

    saludos.



    Gabriel Sequino / Contador Público (UBA - CPCECABA)
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