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  1. #1
    louismaria está  desconectado
    Luis Maria
    Cambiando de paradigmas
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    Playa de Estacionamiento, Excelente Informacion

    Hola Lectores de clubrichdad J

    Bueno les dejo bastante información para crear una Playa de Estacionamiento” encontraran el Equipamiento básico, Precios y Mix de Tarifas, Calculo de Capacidad, Seguridad, Defensa al consumidor, Tramites, reglamentaciones y también un ejemplo con números.... Además un PDF sobre la escala salarial 2007 VIGENTE...


    Playa de Estacionamiento

    Introducción:

    El rubro esta sujeto a muchas normativas, sobre todo municipales, y en algunos caso incluso a los lotes que se explotan como playas de estacionamiento o garajes funcionan bajo licitación.

    En las grandes ciudades el negocio esta frente a momentos de cambio, que lo vuelven atractivos para emprendedores con respaldo y visión. Mientras que el aumento del parque automor – mas de seis millones de vehículos circulan en el país-, la falta de espacios de estacionamiento publico y los riesgos a la seguridad aumentaron la demanda para las playas de estacionamiento, simultaneo el cierre de playas por el auge de la construcción en la mayoría de las ciudades, Así, siguiendo la oferta y la demanda, desde hace un año muchas cocheras han aumentado sus precios hasta en un 100%: si a principios de 2007 el valor por hora estaba entre $3 y $4 para una playa del micro centro de la Ciudad de Buenos Aires, hoy llega a estar por encima de los 8$.

    Equipamiento Básico

    PC o Planilla de registro. (recomendable mil veces la planilla... por seguridad)
    Caja registradora / talonarios, facturas. (que no este muy a la vista.... por seguridad)
    Tablero de llaves. (que no este muy a la vista.... por seguridad)
    Escritorio, Sillas
    Carteles de señalización
    Equipamiento de baños, (caballeros y damas, tener en cuenta a discapacitados y niños)
    Elementos de seguridad (matafuegos, baldes, si tiene mas de 4pisos escalera de incendios)

    Equipamiento Adicional:

    Barreras
    Maquina tique adora
    Alarma de entrada y salida
    Cámaras de vigilancia
    Cabinas blindadas
    Ascensores y elevadores
    Plataforma giratorias
    Software de gestión
    Sistema de señalización electrónica
    Precios

    Por Hora
    Media estadía
    Estadía completa
    Fijo Mensual

    Debemos tener en cuenta que el precio varia totalmente de la oferta y demanda....

    Mix de Tarifas

    La rentabilidad esta asociada a un manejo inteligente de distintos niveles de tarifa, por tipo de vehículo, por día de la semana, por bandas horarias, y por sector ocupado, (por ejemplo, cochera fija o variable, techada o descubierta).


    Calculo de capacidad

    La cantidad de boxes que pueden ubicarse en un lote surge del siguiente calculo:
    Superficie del lote dividido la superficie del box (12,5 m2 para vehículo mediano), menos la superficie de circulación (15 a 20% del total). Por ejemplo, en un lote de 400 m2 caben 25 vehículos, cumpliendo con la reglamentaciones.

    La seguridad

    Debe prestarse especial atención a la seguridad, tanto contra robos como contra choques, incendios y otros accidentes, Algunas medidas a implementar: no acumular todo el dinero en efectivo en la caja, tener suficientes empleados (d confianza) por turno o a disposición inmediata, para posibilitar evacuaciones, tener matafuegos y baldes de arena reglamentarios a la VISTA.

    Defensa al consumidor

    Es obligatorio que se exhiba en un lugar visible por el conductor antes su ingreso los días y horarios de atención, y la tarifa que se cobra, discriminada por el tiempo, estadía diaria completa y tamaño de vehículo, No puede cobrarse estadía en caso de perdida de ticket, sino que debe acudirse a los registros de entrada

    Recursos Humanos

    Una playa de estacionamiento abierta 24hrs, con capacidad para 100 vehículos, podría tener la siguiente estructura:

    Dueño / Encargado (uno)
    Personal necesario turno mañana (2 playeros de confianza, que realicen tareas de mantenimientos del edificio) en el turno tarde con uno alcanzaría pero en cambio durante la noche se debería contar con un playero de seguridad privabada
    Tramites

    Para solicitar la habilitación, deben presentarse entre otros documentos:

    1- Plano de instalación eléctrica
    2- Plano de ubicación de los boxes
    3- Certificado de aptitud emitido por el cuerpo de bomberos
    4- Póliza de seguro de responsabilidad civil contra terceros, robo e incendio

    Reglamentaciones

    Para que una playa de estacionamiento pueda ser habilitada debe cumplir con reglamentaciones de construcción y funcionamiento:

    Tamaño mínimo de lote (ej: 150 a 300 m2, según la zona de la ciudad ó ciudad)
    Medidas de los boxes (ej: 2,50 x 5 metros para un vehículo mediano)
    Ancho de calles de circulación (ej: mínimo de 5 a 6 metros para estacionamiento a 90º)
    Distancia entre vehículos estacionados (ej: mínimo 50cm)
    Boxes para discapacitados (ej: mínimo 1 cada 20 vehículos)
    Elementos de seguridad (ej: baldes de arena y extinguidores)
    Ingreso y egreso de vehículos solo marcha adelante
    Acceso (ej: mínimo de 3 metros de ancho para entradas y salidas)

    Tengamos en cuenta que eso depende totalmente de la Municipalidad de cada ciudad.... y Provincia, País...



    Un ejemplo con números

    En una caso hipotético, con números reales, de una playa de estacionamiento en una zona comercial de ciudad montada por dos socios, Alquilan un terreno de 1000m2 y hacen las mejoras para habilitarlo. Los socios forman una S.A y trabajan ambos part-time en el negocio como segunda actividad.

    Supuestos:
    Personal: 3 encargados, 3 playeros, total de boxes: 70, funcionan como cocheras mensuales nocturnas y durante el día se alquilan por hora y estadía. Los socios retiran $12.500 anuales cada uno exentos de impuesto. El primer año trabaja el 70% de su capacidad, el segundo alcanza su capacidad máxima. El valor de las cocheras mensuales es de $350, el valor por hora de $5 y la estadía $20



    Inversión inicial
    Local
    Deposito de garantía y gastos de alquiler 75.000$
    Mejoras (casilla, sanitarios, pintura) 50.000$
    Equipamiento
    Barreras y alarmas 3.500$
    Matafuegos y elementos de seguridad 5.000$
    Carteles y señalización 3.000$
    Computadora, impresora fiscal, fax, teléfonos 12.000$
    Tramires y Otrs Gastos 10.000$
    TOTAL: 158.500

    Ingresos & Egresos
    PRIMER AÑO
    Ingresos
    Cocheras mensuales nocturnas 205.800$
    Tarifas por estadía 218.400$
    Tarifas por Hora 436.800$
    Total de Ingresos 861.000$

    PRIMER AÑO
    Egresos
    Empleados (costo total c/ carga sociales) 149.760$
    Alquiler 360.000$
    Tasas municipales, luz, agua, seguros, etc.. 44.400$
    Gastos Contables y Administrativos 15.000$
    Retiro Socios 25.000$
    Total Egresos 594.160$

    PRIMER AÑO
    Resultado antes de impuestos 266.840
    Rentabilidad antes de impuestos 31%


    SEGUNDO AÑO
    Ingresos
    Cocheras mensuales nocturnas 294.000$
    Tarifas por estadía 218.400$
    Tarifas por Hora 600.600$
    Total de Ingresos 1.113.000

    SEGUNDO AÑO (si no existen reformas)
    Egresos
    Empleados (costo total c/ carga sociales) 149.760$
    Alquiler 360.000$
    Tasas municipales, luz, agua, seguros, etc.. 44.400$
    Gastos Contables y Administrativos 15.000$
    Retiro Socios 25.000$
    Total Egresos 594.160$

    SEGUNDO AÑO
    Resultado antes de impuestos 518.840$
    Rentabilidad antes de impuestos 47%

    A continuación voy a postear algunas noticias bastante importante sobre el tema


    Y por ultimo el pdf sobre la escala salarial vigente desde el 2007
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    Última edición por Ariel Martinez; 22/04/2008 a las 01:39

  2. Los siguientes 9 usuarios te han agradecido por lo que has escrito eneste post.
    El boton "GRACIAS" NO debe usarse para Marcar el ultimo post LEIDO. Click para ver instrucciones de "Marcador de Post"

    Ariel_2010 (06/07/2011), ChristianWulff (15/09/2011), eduardo1962 (04/09/2012), hcjuan (23/09/2013), Jano1449 (15/06/2011), nachitoo (09/11/2014), NestorCatamarca (20/01/2012), percis (14/04/2012), themaster23 (27/12/2013)

  3. #2
    Dandres está  desconectado
    Andres Dario
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    Re: Playa de Estacionamiento, Excelente Informacion

    Los Numeros son tentadores, aunque en capital federal conseguir un lote de 1000 m2 bien ubicado no es muy facil.

  4. #3
    louismaria está  desconectado
    Luis Maria
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    Re: Playa de Estacionamiento, Excelente Informacion

    Principalmente aclaro que el texto fue adquirido de un informe, que leei hoy en la tarde... luego le sume unas cositas mas...

    en este thread se encuentra una tesis sobre el tema, con numeros viejos pero se puede actualiza con algo d calle....
    www.clubrichdad.com/foros/showthread.php?t=7885

    Bueno ahora, dejo algunas noticias mas.... :P

    La falta de garajes, un problema en ascenso

    Era algo frecuente tener que dar unas vueltas para conseguir estacionamiento en el micro y macrocentro porteños. Pero desde hace unos meses la misión parece casi imposible. En tan sólo un año y medio se cerraron alrededor de 700 estacionamientos, lo que significó una pérdida de 120.000 cocheras.

    A esto se le suma que el valor de las playas y garajes aumentó en la Capital 50 por ciento en los últimos 18 meses, según datos de la Cámara de Garajes y Estacionamientos (AGES).

    Por eso, el ministro de Planeamiento y Obras Públicas del gobierno porteño, Juan Pablo Schiavi, afirmó a LA NACION que tiene en carpeta un plan para construir unas 30 cocheras subterráneas en puntos clave para el ingreso al microcentro y macrocentro porteño.

    Entre la primera tanda de estacionamientos que se pretende construir figura una tanda de 13 establecimientos subterráneos que ya habían sido aprobados por la Legislatura porteña y que podrán albergar unos 7000 vehículos.

    Las cocheras estarán situadas debajo de plazas y parques cercanos al centro de la Capital, con la intención de que los automovilistas puedan dejar su vehículo y tomarse allí un subte o un colectivo para seguir viaje a las zonas más transitadas de la ciudad.

    Según fuentes del Ministerio de Planeamiento y Obras Públicas, cada obra costará unos ocho millones de pesos.

    Las primeras se realizarán debajo de las plazas Monseñor Miguel D. Andrea (Av. Córdoba, Jean Jaurés, Anchorena, Paraguay), Noruega (Amenábar, Mendoza, Ciudad de la Paz y Juramento), Barrancas de Belgrano (Virrey Vértiz, Juramento, Zavalía y Echeverría), Pueyrredón (Av. Rivadavia, General José de Artigas, Yerbal y Fray Cayetano Rodríguez) y del parque Las Heras (Av. Las Heras, Av. Coronel Díaz, Juncal y Salguero).

    Schavi, además, en su plan de manejo de tránsito planea instalar nuevos parquímetros en once barrios. El funcionario comentó que en el centro de la ciudad ingresan unos 600.000 automóviles cada día y las medidas pretenden que la ciudad sea "un poco más caminable y manejable".

    Desde la AGES se aseguró que en la ciudad existen 2503 garajes comerciales y 835 playas de estacionamiento para atender una demanda que crece día tras día.

    Fuente lanacion.com.ar 29/02/2008


    Habrá que pagar hasta $700 por cochera mensual

    Habrá que pagar hasta $700 por una cochera mensual
    Los garages porteños subirán entre 5 y 15%. Los dueños de los estacionamientos dicen que es por las subas en el ABL y en los seguros, entre otras cosas. Estacionar por una hora en el Microcentro costará 8 pesos

    El titular de la Cámara de Garajes y Estacionamientos (AGES) que agrupa a los propietarios de estacionamientos reconoció que la tarifa aumentará para cubrir los costos. Eduardo Sánchez afirmó que a raíz de estos aumentos -el servicio de agua corriente, seguros y multas, y ABL, entre otros- los dueños de los estacionamientos se ven obligados a efectuar constantes aumentos


    "Es muy probable que venga otro aumento, lamentablemente, porque nosotros somos los que tenemos que dar la cara", afirmó Sánchez, quien aseguró que por la falta de rentabilidad del negocio, desde el 2004 hasta la fecha "cerraron 750 garages".

    Explicó que les resulta "más rentable demolerlos y venderlos para la construcción de edificios para oficinas", cuyos alquileres son infinitamente superiores a los de los estacionamientos.

    Advirtió que si el Gobierno de la Ciudad no define una política al respecto, cada vez van a cerrar más estacionamientos y habrá problemas más graves de tránsito.

    También aseguró que en marzo próximo el sector de empresarios prepara una protesta contra la vigencia de normas desde el año 1977 que prohíben que autos se estacionen en los pasillos de las cocheras, y que consistirá en "sacar a la calle" esos vehículos que se pueden acomodar en esos espacios, y que calculó en un total de "140 mil coches".

    Antecedentes
    Sánchez ya admitió, hace una semana, que los precios de las cocheras ya estaban subiendo y que los aumentos estaban llegando a los barrios periféricos de la Ciudad.

    Las zonas más afectadas son el Centro y el Microcentro, pero también se están registrando aumentos en barrios como Retiro, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte y Palermo. En algunos garajes las cocheras mensuales ya están costando $470 y hasta 700 pesos.

    Desde el lunes en algunos garages del Microcentro se está pagando $34 la media estadía y estacionar por el tiempo de una horas se paga hasta 8 pesos.

    Según datos de la Asociación de Concesionarias de Automotores (ACARA), en el último año la Capital incorporó a su parque automotor unos 100.000 automóviles y en la Ciudad, según AGES, sólo hay 2.700 garajes y 835 playas.

    Fuente: INFOBAE.COM 04/01/2008


    espero que les sirva :)

  5. #4
    louismaria está  desconectado
    Luis Maria
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    Re: Playa de Estacionamiento, Excelente Informacion

    La suba del ABL también afecta a cocheras, bauleras y garajes.

    El aumento del ABL que empezó a cobrar el Gobierno porteño también afecta a los dueños de cocheras y bauleras y quienes dejan sus autos en playas de estacionamiento por hora: todos sufrirán un impacto en el bolsillo derivado del ajuste impositivo.
    Para las cocheras, bauleras y, en algunos casos, locales en edificios de viviendas, quienes viven en ellos sufrirán por un lado la suba del ABL correspondiente a sus departamentos. Pero aparte el consorcio deberá pagar por los espacios comunes.
    Ese aumento se cubrirá con las expensas, y luego se dividirá entre las unidades funcionales que cuenten con esas cocheras y bauleras.

    Los aumentos variarán según el barrio. En la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta Horizontal (AIERH, institución que representa a administradores de consorcios), contaron algunos ejemplos. Uno, el de un edificio sobre la calle Donato Alvarez, en Caballito, con 11 cocheras.
    Cada una pagaba 9,54 pesos por bimestre, pero ahora empezaron a abonar 18.
    El otro es el de un edificio en Avenida del Libertador, frente al Hipódromo, con 30 cocheras que pagaban de ABL 33,3 pesos por bimestre y ahora se fueron a 110,04.
    Pero la suba más fuerte promete ser la de los garages por hora.
    Los porcentajes de alza que recibieron son los mismos que los aplicados a las viviendas, pero como se trata de predios muy grandes, los montos a pagar también son muy altos.
    Por ejemplo, una playa de Santa Fe y Uruguay que pagaba 2.300 pesos por bimestre, ahora tendrá que abonar 6.800.n

    Fuente larazon.com.ar 04/01/2008

  6. louismaria Los siguientes usuarios te han agradecido por lo que has escrito en este post.
    El boton "GRACIAS" NO debe usarse para Marcar el ultimo post LEIDO. Click para ver instrucciones de "Marcador de Post"

    nhamuy66 (05/04/2011)

  7. #5
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    Re: Playa de Estacionamiento, Excelente Informacion

    Gracias louismaria, me viene muy bien esta info, justo estaba comenzando a averiguar sobre este rubro porque estoy evaluando la posibilidad de poner uno en el microcentro porteño, así que gracias por el aporte!

    Te di unos puntos positivos de Reputación.
    Quienes consideren que fué un buen aporte, no olviden calificar (apretando el simbolito )

  8. #6
    arielman está  desconectado
    Ariel
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    Re: Playa de Estacionamiento, Excelente Informacion

    Ariel si armas algo y necesitas un socio estoy muy interesado. Yo me pongo a averiguar por mi cuenta y te aviso.

    Abrazo, Ariel

  9. #7
    uroaxel está  desconectado
    axel
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    Re: Playa de Estacionamiento, Excelente Informacion

    LouisMaria, infinitamente agradecido por tu informe.
    No considero rentable este tipo de negocio en el momento actual, pero puede volver a serlo.
    cerraron muchos garages por presion inmobiliaria y baja rentabilidad, pero aumenta mucho la demanda.
    El factor crítico segun el libro de arquitectura neufert, es el ancho del terreno, ya que debe tener un mínimo de 15,6 metros para que entren 2 hileras de autos, de otra manera es limitada la cantidad de autos que caben para un mismo monto de costos fijos.

  10. #8
    SeR65 está  desconectado
    Sergio Dario Gustavo
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    Exclamation Re: Playa de Estacionamiento, Excelente Informacion

    Louis Maria si bien accedo a tu informe sobre estacionamientos con un lapso de tiempo a mi entender importante, me gustaría actualizarlo con un humilde aporte de experiencia, no solo mia sino de gente que esta en el rubro ya hace un tiempito. Cuando de alquilar se trata los propietarios estan terriblemente fuera de foco en cuanto a sus exigencias. Te paso un ejemplo de hoy mismo: un local con una renta final, segun el claro, de $5000 mensuales por 5 años ($300000) te pide además de alquiler de $8000 un llave de ¡¡¡¡$180000!!!!!!!! A eso sumale el riesgo que tomas con la contratacion del seguro que ninguno te cubre como para que te quedes tranquilo. De todas formas voy seguir intentando. El negocio esta alla afuera, hay que salir a buscarlo. Abrazo

  11. #9
    Monje está  desconectado
    Horacio
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    Re: Playa de Estacionamiento, Excelente Informacion

    Muy piola la data estoy armando uno en la zona de parque patricios tengo una propiedad de 3500m2 y estoy entre bauleras o estacionamiento o los dos
    gracias por la data

  12. #10

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    Re: Playa de Estacionamiento, Excelente Informacion

    muy buena la info, gracias!! por que zona de parque patricios pusiste? estoy buscando cochera para alquilar, jajaja

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