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  1. #11
    jorgepc Usuario Eliminado o No Registrado/Logueado

    Re: Novedades en subastas judiciales

    Perfecto Amigo:

    Yo no conozco Castelar, te propongo que me pases una dirección de e-mail, yo cargo a diario todas las novedades y te las envío, hasta ahora no cargaba mucho lo de zona oeste, salvo casos concretos, ya que me habían pedido un local en Morón, pero a partir de ahora cargo todo así podés elegir y evaluar las direcciones de Castelar que mas te convengan.
    Mi e-mail es [email protected] .
    Un abrazo
    Jorge

  2. #12
    srba está  desconectado
    sebastian raul
    Cambiando de paradigmas

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    Re: Novedades en subastas judiciales

    hola jorge.. Soy de cordoba capital y estoy interesado en esto , Operas en cordoba tambien ?

  3. #13
    jorgepc Usuario Eliminado o No Registrado/Logueado

    Re: Novedades en subastas judiciales

    Hola:

    Si operamos en todo el País, avisame si buscás algo particular en Córdoba para estar atento.
    Saludos
    Jorge

    Cita Iniciado por srba Ver mensaje
    hola jorge.. Soy de cordoba capital y estoy interesado en esto , Operas en cordoba tambien ?

  4. #14
    Avatar de Patricia1961
    Reputacion

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    Re: Novedades en subastas judiciales

    Queridos amigos del foro
    He vuelto !
    Sigo con mucha atención este tema y quiero recordarles que es muy importante lo que Jorge señala aquí, hagan los números muy bien.
    Se estableció que algunas veces hacen falta hasta tres intentos para salir con una propiedad dentro de la modalidad de la liga, bueno, los estudios de documentación de cada expediente previos, según Jorge, implican U$S 250 por jurídica por cada análisis previo (y ojo, se señalo también que existe la posibilidad de 3 intentos previos a una compra).
    Otros U$S 250 final.
    El 3 % de la comisión del Martillero público.
    El 0,25 % de tasa judicial.
    El 8 % del grupo
    Los gastos de escritura no son ninguna bicoca, implican.
    El 3% de Escribano
    El 2% de sellado (en Uruguay)
    Desalojo?
    Mejoras?
    Lucro cesante en el entretiempo?
    Si hablamos de una propiedad cuyo valor real es de U$S 40.000 la estaríamos comprando al 20% menos si ofrecemos en el remate U$S 23.000, o sea, pujando hasta el 50% del valor de mercado porque el 16,5% MAS los gastos de investigación y aquí no he incluido posible desalojo, mejoras o puestas a punto y lucro cesante son incidencias reales.
    Es importante, como señala Jorge, asesorarse y además, auto apuntalarse en realidades concretas y números concretos. Es fundamental estar muy sobrio.
    Muchas personas van sin haber hecho la tarea a los remates y compran mal, que no les ocurra a ustedes.
    Personalmente no descarto los remates, pero, como señale en otra oportunidad, he visto de primera mano que las verdaderas oportunidades surgen de la adquisición de predios grandes, edificios y o hoteles, para ello es preciso agruparse, pero vale la pena.
    He visto no menos de 45 remates donde solo he comprado una vez, es muy buen entrenamiento y lo recomiendo, es saludable ir sin intención de comprar a ver que ocurre en el momento y tener el ojo y el corazón entrenado antes de decidir analizar para comprar en esta modalidad.
    La mejor de las suertes para todos
    Cariños desde Uruguay
    Patricia

  5. #15
    jorgepc Usuario Eliminado o No Registrado/Logueado

    Re: Novedades en subastas judiciales

    Hola Patricia:

    Yo en ningún momento dije que había que pagar estudios de documentación, no se de donde sacás eso, todo lo contrario, dije vez tras vez si lees mis mjes. que el estudio de cada expediente en el que envío a mis abogados, corre por mi cuenta, si dije que han habido hasta 3 intentos con clientes mios para comprar a buen precio, pero jamás gastaron un solo peso, si esperé 3 intentos fue para hacerles comprar bien, no para que pierdan dinero, tené cuidado con estos dichos porque podés estar confundiendo a gente interesada.
    También aclaré que la posesión de cada propiedad sale con testimonio de escritura lo cual habilita al adquiriente a vender, o alquilar sin hacer la escritura definitiva, que de querer hacerlo tiene hasta 2 años luego de adquirir una propiedad en subasta.
    Aclaré también que el desalojo (en los casos de propiedades ocupadas)lo hace el juzgado, primero porque intima luego de la aprobación de subasta en un plazo máximo de 10 días, de no cumplirse vuelve a intimar en 7 días más y de reincidir el incumplimiento cita a la fuerza pública, con lo cual no hay ningún gasto para el comprador, la única causa en donde no hay desalojo es mientras haya un contrato de alquiler vigente, fui muy claro con todo esto.
    Cuando te referís al lucro cesante, también hago mención a los 4 meses promedio con un 20 % de rentabilidad en propiedades standar, o sea un 60 % anual de rentabilidad.
    Con respecto a las mejoras, si lees mis planillas en excel hago mención al estado de cada propiedad justamente para descontar las mejoras que hagan falta hacer.
    Cuando hablo del 3% de la comisión del Martillero publico, más el 0,25% de tasa judicial mas el 8% del grupo aclaro que con todo ello los clientes compran con un 20 % debajo del valor del mercado (1 a 3 Amb.), pero es el 11,25 %, no un 16,5 %.
    Estás citando una serie de gastos que realmente no existen.
    Es evidente que en Uruguay estos negocios se manejan de manera muy distinta a como se manejan acá.
    Saludos
    Jorge

    Cita Iniciado por Patricia1961 Ver mensaje
    Queridos amigos del foro
    He vuelto !
    Sigo con mucha atención este tema y quiero recordarles que es muy importante lo que Jorge señala aquí, hagan los números muy bien.
    Se estableció que algunas veces hacen falta hasta tres intentos para salir con una propiedad dentro de la modalidad de la liga, bueno, los estudios de documentación de cada expediente previos, según Jorge, implican U$S 250 por jurídica por cada análisis previo (y ojo, se señalo también que existe la posibilidad de 3 intentos previos a una compra).
    Otros U$S 250 final.
    El 3 % de la comisión del Martillero público.
    El 0,25 % de tasa judicial.
    El 8 % del grupo
    Los gastos de escritura no son ninguna bicoca, implican.
    El 3% de Escribano
    El 2% de sellado (en Uruguay)
    Desalojo?
    Mejoras?
    Lucro cesante en el entretiempo?
    Si hablamos de una propiedad cuyo valor real es de U$S 40.000 la estaríamos comprando al 20% menos si ofrecemos en el remate U$S 23.000, o sea, pujando hasta el 50% del valor de mercado porque el 16,5% MAS los gastos de investigación y aquí no he incluido posible desalojo, mejoras o puestas a punto y lucro cesante son incidencias reales.
    Es importante, como señala Jorge, asesorarse y además, auto apuntalarse en realidades concretas y números concretos. Es fundamental estar muy sobrio.
    Muchas personas van sin haber hecho la tarea a los remates y compran mal, que no les ocurra a ustedes.
    Personalmente no descarto los remates, pero, como señale en otra oportunidad, he visto de primera mano que las verdaderas oportunidades surgen de la adquisición de predios grandes, edificios y o hoteles, para ello es preciso agruparse, pero vale la pena.
    He visto no menos de 45 remates donde solo he comprado una vez, es muy buen entrenamiento y lo recomiendo, es saludable ir sin intención de comprar a ver que ocurre en el momento y tener el ojo y el corazón entrenado antes de decidir analizar para comprar en esta modalidad.
    La mejor de las suertes para todos
    Cariños desde Uruguay
    Patricia

  6. #16
    Avatar de Patricia1961
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    Re: Novedades en subastas judiciales

    Cita Iniciado por jorgepc Ver mensaje
    d-los abogados estudian cada expediente sin cargo para vos, ellos cobran a partir de la aprobación de subasta ( $ 750.- al iniciar el seguimiento y $ 750.- al concluir el trámite con la posesión del inmueble).
    Este último punto es el único gasto extra, aunque podés seguirlo con otro abogado conocido o familiar, eso si, te aclaro que es conveniene que sea alguien idoneo en el seguimiento de expedientes.
    Un saludo cordial.
    Jorge
    [email protected]
    Jorge solo cite lo de arriba, en los bienes raices se puede apuntar a ganacia capital o a rentabilidad, los costes de la escritura inciden en la rentabilidad mensual (que, al fin de cuentas es lo que a mi personalmente me produce mas lucro y que por eso defiendo).
    Quise poner las cartas sobre la mesa, todas.
    Con los gastos de la escritura se llega a un 16,25 % y de los abogados escribiste que es el unico gasto *extra*, si no es asi, mejor.
    Estaba sumariando gastos, o incidencias y diciendoles a los amigos del foro que vayan sobrios y que se aseguren de hacer bien las cuentas al establecer los topes de oferta.
    Lamento que te molestara a ti el detalle de las incidencias que afectan los remates o subastas, pero, definitivamente, no lo lamento por los posibles oferentes que pueden sufrir en su propio bolsillo las consecuencias de ir sin haber hecho los numeros.
    Yo se que lo que estableci son generales de la ley que no estan de mas considerar. Y creo que en Argentina las incidencias por escritura (sellados e impuestos)son superiores a Uruguay pero eso lo sabra un escribano.
    Este tema, a mi, me da un 0% de rentabilidad.

  7. #17
    jorgepc Usuario Eliminado o No Registrado/Logueado

    Re: Novedades en subastas judiciales

    Patricia:
    Te vuelvo a repetir una vez más, no hacen falta gastos de escritura para los inversores que acá son el 4 %, el testimonio de escritura (sale conjuntamente con la posesión de la propiedad)es suficiente para vender, por ello es un error citar el 16,5 % de gastos extras, es el 11,25 % de comisiones que vuelvo a repetir, no son extras, está calculado dentro de la rentabilidad, si este negocio existe hace 40 años y hay 15 operaciones por día es porque realmente funciona y si yo escribo dentro de un foro tan grande, teniendo clientes de este mismo foro es porque no engaño a nadie.
    Cuando yo si cité que había un gasto extra que es el seguimiento de expedientes desde que el comprador adquirió en subasta de $750.- al aprobar el juez la subasta y otros $ 750.- al entregar la posesión, vos te referiste a un gasto extra sobre el estudio de expediente cuando yo aclaré que el estudio del expediente corre por mi cuenta, digiste que incluso podría multiplicarse por 3, y la única manera que pueda multiplicarse por 3, es que efectivamente compre 3 veces.

    Cita Iniciado por Patricia1961 Ver mensaje
    Jorge solo cite lo de arriba, en los bienes raices se puede apuntar a ganacia capital o a rentabilidad, los costes de la escritura inciden en la rentabilidad mensual (que, al fin de cuentas es lo que a mi personalmente me produce mas lucro y que por eso defiendo).
    Quise poner las cartas sobre la mesa, todas.
    Con los gastos de la escritura se llega a un 16,25 % y de los abogados escribiste que es el unico gasto *extra*, si no es asi, mejor.
    Estaba sumariando gastos, o incidencias y diciendoles a los amigos del foro que vayan sobrios y que se aseguren de hacer bien las cuentas al establecer los topes de oferta.
    Lamento que te molestara a ti el detalle de las incidencias que afectan los remates o subastas, pero, definitivamente, no lo lamento por los posibles oferentes que pueden sufrir en su propio bolsillo las consecuencias de ir sin haber hecho los numeros.
    Yo se que lo que estableci son generales de la ley que no estan de mas considerar. Y creo que en Argentina las incidencias por escritura (sellados e impuestos)son superiores a Uruguay pero eso lo sabra un escribano.
    Este tema, a mi, me da un 0% de rentabilidad.

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