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  1. 14/07/2013 22:41
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  3. #2
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    Re: Proyecto construcción de dúplex - Rentabilidad 33% a 44%

    LA PROPUESTA
    La idea es construir 5 dúplex de 2 dormitorios, 2 baños de aproximadamente 80/85m2 c/u en el lote de Los Prados (ver plano en Anexo). Según lo conversado con otros constructores/inmobiliarias, el tipo de vivienda elegido es el más recomendable para la zona, quedan a un precio de venta muy accesible y es lo que más se busca en esa zona. Son viviendas relativamente económicas, a las cuales puede acceder gran parte de la población con una entrega más un crédito hipotecario.

    1) Números
    Se busca el financiamiento para DOS de las unidades (las dos juntas sobre el lado más angosto del lote, en rojo en los planos)
    Unidades: 2
    m2 de cada una: 85

    Detalles
    Proporcional lote: $96000.-
    Precio del m2 $3450.00/m2 (monto fijo incluyendo dirección, gestión de materiales y administración)
    Gastos de planos: $3000.-
    Contrato/certificaciones: $5000.-
    Subdivisión: $8000.-

    Total: $ 698.500.-
    Total por unidad: $ 349.250.-
    Rentabilidad estimada: 33% al 44%

    Los escenarios de venta son (2 dúplex restando 3% comisión inmobiliaria por venta):

    cada dúplex $ 480M: $ 931.200 (rentabilidad 33,3%)
    cada dúplex $ 500M: $ 970.000 (rentabilidad 38,9%)
    cada dúplex $ 520M: $ 1.008.800 (rentabilidad 44,4%)


    2) Tiempos
    Obra 6 a 7 meses, venta esperamos no supere los 9 meses.



    Gracias vasilli, feivanlil dicen GRACIAS por este Post
     

  4. #3
    edumferreyra está  desconectado
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    Re: Proyecto construcción de dúplex - Rentabilidad 33% a 44%

    3) Las cuotas partes o posiciones

    Como ya mencionamos, nuestra idea es conseguir financiamiento para 2 unidades

    La conformación de aportes que teníamos pensado es el siguiente:

    Posiciones: 28
    Monto de la posición $ 24.946.-

    Forma de pago:
    Reserva $ 300 (con este monto se seña para mantener la posición)
    Entrega $ 15000.- (con este monto se compra gran parte de materiales)
    Saldo a los 30 días

    Devolución de cada cuota parte capital+interese según precio de venta:
    cada dúplex $ 480M: $ 33.257 (rentabilidad 33,3%)
    cada dúplex $ 500M: $ 34.642 (rentabilidad 38,9%)
    cada dúplex $ 520M: $ 36.028 (rentabilidad 44,4%)

    Si, puede parecer que no es tanta la rentabilidad, pero el riesgo es realmente bajo y son números muy buenos para un negocio inmobiliario (además que el costo por m2 que logramos es excelente).
    En negocios inmobiliarios es donde se hace LA GRAN DIFERENCIA, ya que en las primeras etapas parece un monto bajo, pero después el apalancamiento+el interés compuesto supera ampliamente cualquier forma de ahorro convencional. La idea completa sería formar un grupo de inversores que prefieran permanecer y con reinversión+nuevos aportes en poco tiempo tengan un gran crecimiento patrimonial (igualmente cualquiera puede salir al cabo de cada ciclo).

    Para poner esto en números:
    Una persona que ingrese con una posición el primer ciclo, y que al cabo de cada obra deja el capital+intereses y agrega una nueva posición, en 5 años es dueño de una unidad.

    Explicación: 1 posición equivale a un 7% de vivienda … reinvirtiendo el mismo capital y aportando una nueva posición cada año queda:

    Fin primer ciclo 10.0%
    Fin segundo ciclo 24%
    Fin tercer ciclo 44%
    Fin cuarto ciclo 71%
    Fin quinto ciclo (sin nuevo aporte) 99%

    Interesante? Es como comprar una unidad pagada en 4 cuotas anuales de un 7% del costo de una vivienda!
    Y aportando dos posiciones en 3 años se llega a una unidad.


    En adjunto la propuesta completa con planos, equipo de trabajo, como se logra el precio del m2, figura legal, etc. etc.

    Esperamos que haya muchos interesados y quedamos abiertos a todo tipo de consultas, dudas, preguntas, etc.

    En los proximos dias estaré subiendo algunas fotos de nuestras obras anteriores.

    Muchas gracias! Eduardo


    Agregado el 25-007-2013: Agrego aquí fotos de la construcción que actualmente se está terminando.





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    Gracias vasilli, abelanibal, feivanlil, Master Tomas dicen GRACIAS por este Post
     

  5. #4
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    Re: Proyecto construcción de dúplex - Rentabilidad 33% a 44%

    Me parece muy interesante. Ya que son montos grandes, tenes contemplado el tema garantias ?.

  6. #5

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    Re: Proyecto construcción de dúplex - Rentabilidad 33% a 44%

    Concuerdo con vasilli.
    Otra consulta, tuviste en cuenta la inflación?

  7. #6

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    Re: Proyecto construcción de dúplex - Rentabilidad 33% a 44%

    Hola Eduardo, me interesa... la realidad es que la construcción es un buen negocio y lamentablemente para invertir en este rubro se requieren de capitales relativamente grandes, siendo difícil el ingreso para pequeños ahorristas.

    Hace tiempo que venía pensando algo para que puedan ingresar inversores sin mucho capital y todavía no llegué a nada, je... me cuesta la parte legal, contratos y todo eso.

    No tomes a mal que me meta en tu plan pero ¿por qué 28 posiciones? ¿para arrancar no se podría hacer con más posiciones de menor valor, por ejemplo 70 de $10.000?... ya sé que se tendrán más contratos y más gastos administrativos... pero si todo anda bien muchos reinvertirán.

    Saludos

  8. #7

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    Re: Proyecto construcción de dúplex - Rentabilidad 33% a 44%

    Excelente propuesta, muy interesante. No participo porque estoy en otro proyecto y no puedo. Lo único que noto que le esta faltando (quizás omití) a este proyecto, a diferencia de los anteriores de Edumferreyra, son las característica de los duplex (tipo de mamposteria, losa, pisos, aberturas, muebles, artefactos, griferia, etc.), lo demás todo muy completo. Éxitos en este nuevo proyecto. Cyberados.

  9. #8
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    Re: Proyecto construcción de dúplex - Rentabilidad 33% a 44%

    Buenos días, gracias por las consultas y les pongo las respuestas más abajo.

    vasilli, como estas?
    El lote de esta propuesta está a nombre de mi señora, el otro que terminamos y que está en venta en este momento está a nombre mío. Podría consultar con quien me haga el contrato de qué forma podemos poner algunas de las unidades terminadas como garantía, pero con alguna cláusula de sustitución para no complicarme eventuales ventas. A mi favor puedo decir que tengo 5 años por estos lados, 10 años que trabajo en la misma empresa y un excelente comportamiento bancario que está a disposición. El monto es muy grande, pero no es que de nuestro lado no hay un aporte importante (de hecho el lote solo cuesta U$S 35M ...

    Facundo, primera parte respondida arriba, con respecto a tu segunda pregunta si tuvimos en cuenta la inflación, y en realidad jugará a favor nuestro (subiendo el precio de venta). Fijate que en el pdf de la propuesta pongo un apartado como se consigue el precio por m2. En resumen sería: a) compro todos los materiales al inicio y los acopio en el proveedor. b) La mano de obra se pacta de antemano, a precio fijo y se va desembolsando semanalmente en función del avance de obra.

    FacundoC, si , la respuesta es que complicaría muchísimo tratar con una gran cantidad de inversores y esperamos poder continuar en el tiempo con los que entren ahora ... honestamente es más fácil si son pocos. Podrías juntarte con otro forista y participar ... es una buena oportunidad.

    Gracias cerian y cyberados.

    Los detalles de artefactos, griferia, etc figuran en el documento LosPradosII.pdf en la última hoja junto con los planos.

    Abrazo! Edum.

  10. #9
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    Re: Proyecto construcción de dúplex - Rentabilidad 33% a 44%

    Suponiendo que la operatoria finaliza cuando se logran vender las unidades, supongamos 18 meses total.
    La rentabilidd estimada no correspondería a ese plazo?
    Es decir del 22 al 28% anual?

    Gracias y disculpas si estoy errado.

  11. #10
    edumferreyra está  desconectado
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    Re: Proyecto construcción de dúplex - Rentabilidad 33% a 44%

    Hola Miguel,
    Si, al no tener certeza del momento de venta la rentabilidad puede ser menor.
    De todos modos esperamos que los tiempos sean menores a 18 meses (alrededor de 14/15meses máximo); también puede darse que en 9 meses tengas alguna unidad vendida, y en ese caso la rentabilidad sería mayor (del 44% al 58%) (estamos saliendo a muy buen precio y la zona se mueve bastante).

    Como mencioné en algún lado los movimientos del dolar y la inflación mejoran las condiciones también, pero prefiero ser conservador en lo que ofrezco (cuando empecé mi proyecto actual esperábamos vender a 400M y los estamos ofreciendo a 480M)

    Saludos. Edum.



    Gracias jmm311, hernanb2006, alexsch, abelanibal, feivanlil dicen GRACIAS por este Post
     

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