User Tag List

Página 1 de 7 12345 ... ÚltimoÚltimo
Resultados 1 al 10 de 67
  1. #1
    edumferreyra está  desconectado
    Eduardo
    No lo demores, no supongas, no dudes
    Avatar de edumferreyra
    Reputacion

    Fecha de ingreso
    21 abr, 07
    Pais
    Argentina Argentina
    Ubicación
    Cordoba
    Edad
    44
    Mensajes
    1,092
    Thanks
    774
    Thanked 461 Times in 170 Posts
    Mentioned
    0 Post(s)
    Tagged
    0 Thread(s)

    Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

    Queres participar del primer proyecto inmobiliario nacido en empresores?

    Hola Soy Eduardo (Edum), a pesar de que ahora escribo poco, desde el 2008 formo parte del foro, inclusive fui moderador bastante tiempo atrás.
    También organicé un tiempo las reuniones en Cordoba y estuve en alguna de las reuniones de Bs.As.

    Queremos contarles nuestra experiencia y presentar la propuesta de construcción de duplex, detallando como se fueron dando las cosas a lo largo del tiempo:
    Copio toda la primer parte del post mencionado en el punto 4 mas abajo (quien ya leyó algo, puede continuar en el punto 5):

    1) La idea arranca en el 2008, por un post de Patricia1961:
    http://www.clubrichdad.com/foros/406...rmitorios.html

    A esta propuesta nos invitamos a participar pero lamentablemente después se cayó:
    http://www.empresores.com/foros/4069...html#post33081

    http://www.empresores.com/foros/4069...html#post35290

    Lo genial de esa experiencia fue que para nosotros fue un disparador...fue mirarnos y darnos cuenta que teníamos todo para encarar un proyecto como ese. Mi señora es arquitecta, yo ingeniero, emprendedor interesado en la construcción y me llevo bastante bien con los números, y mi suegro es maestro mayor y trabaja por su cuenta en la construcción desde hace 40 años.

    2) ante el retroceso del grupo inicial, decidimos continuar nosotros, y por eso arrancamos este post:

    http://www.empresores.com/foros/4600...tinuacion.html

    El proyecto tuvo varias idas y vueltas, una situación personal muy complicada en el 2008 y una gran incertidumbre con respecto a los precios de venta, por lo que lo frenamos en varias oportunidades.

    3) En el 2009, decidimos encarar el proyecto por nuestra cuenta y con capitales propios. Postergamos lo que con entrega+crédito hipotecario sería nuestra vivienda propia y arrancamos la construcción de una obra en noviembre. No alcanzó para hacer duplex, por lo que optamos por una casa. Tras mirar muchos lotes nos decidimos, y para el anecdotario quedan algunas cosas como las siguientes: (si tienen tiempo no se pierdan leer los dos links de abajo)

    http://www.empresores.com/foros/4600...tml#post202725

    4) Finalmente la obra demoró bastante más de lo previsto porque no contábamos con el total del dinero al inicio, así que fuimos financiando, principalmente en lo que faltaba de materiales. Pero por fin en diciembre 2010 la casa pasó a la venta:

    http://www.empresores.com/foros/4600...tml#post288865

    Durante este tiempo previo a la venta, fue que pensamos hacer un proyecto con gente del foro y empezamos a buscar lotes nuevamente.

    http://www.empresores.com/foros/3522...uplex-vez.html


    5) En octubre 2011 se vendió la casa!

    http://www.empresores.com/foros/4600...tml#post386296

    Y ahí la rueda empieza a girar nuevamente.

    Como quedamos con muy buena relacion con la inmobiliaria de la zona, esperamos que se liberaran unos lotes de una escuela que no se hizo.
    Ahí estaría un lote para nosotros y otro lote con el que ibamos a presentar un proyecto en el foro...


    Son lotes muy buenos, ya que tienen una normativa bastante flexible y conocemos a la gente de la dirección de arquitectura de la localidad para aprobar los planos.
    Compramos los dos lotes ... en uno comenzamos hace unas semanas a construir (dos locales, dos duplex y un depto arriba de los locales), y el otro .... bueno, en realidad lo guardamos para nosotros también para cuando terminemos esta obra.

    En el pdf llamado Los Prados pueden ver el detalle de lo que estamos construyendo actualmente en uno de esos lotes.

    6) Y entonces para que les hice leer todo esto???

    La semana pasada me contactaron de la inmobiliaria para ofrecerme otro lote esquina, similar al que ya tenemos en obras y al que tengo en espera.

    Realmente casi no quedan lotes de estas características, por lo que lo considero una oportunidad muy buena, y creo que el lote va a volar si no me apuro.


    Se dice que los negocios inmobiliarios son relativamente sencillos y sobre todo claros ya que es un mercado estandarizado, con precios de referencia y vinculado al sector financiero. La compraventa en pozo o en construcción es una una de las estrategias más inteligentes, sencillas y rentables para un inversor, el principal problema es que tiene una gran barrera de entrada ya que para poder participar se necesita mucho capital.

    Ahí tiene sentido nuestra propuesta:
    Archivos adjuntados Archivos adjuntados

  2. Los siguientes 5 usuarios te han agradecido por lo que has escrito eneste post.
    El boton "GRACIAS" NO debe usarse para Marcar el ultimo post LEIDO. Click para ver instrucciones de "Marcador de Post"

    abelanibal (27/08/2013), AnaliaW (01/07/2013), jjs (23/01/2013), liruzun (27/01/2013), polcla (23/01/2013)

  3. #2
    edumferreyra está  desconectado
    Eduardo
    No lo demores, no supongas, no dudes
    Avatar de edumferreyra
    Reputacion

    Fecha de ingreso
    21 abr, 07
    Pais
    Argentina Argentina
    Ubicación
    Cordoba
    Edad
    44
    Mensajes
    1,092
    Thanks
    774
    Thanked 461 Times in 170 Posts
    Mentioned
    0 Post(s)
    Tagged
    0 Thread(s)

    Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

    LA PROPUESTA - OBJETIVO:

    Comprar el terreno ubicado en la ciudad de La Calera, si bien todavía no tenemos un plano definitivo, en un proyecto en lote similar podemos ver que alcanza para hacer 4 duplex de 2 dormitorios, 2 baños, de aproximadamente 80/85m2.

    Es un lote en la misma zona que los otros dos lotes que ya tenemos y el tamaño de las unidades construídas es el más recomendable, ya que quedan a un precio de venta muy accesible.

    Además tenemos información de buena fuente que está por salir una linea de creditos hipotecarios del BNA, de los cuales 500 créditos están destinados a la zona.


    LOS NUMEROS

    Si bien no tengo el plano definitivo, los números son los siguientes:

    Obra:
    Unidades: 4
    m2 de cada una: 85
    Precio del m2 incluyendo dirección, gestión de materiales y administración: $ 2,800.00/m2 (monto fijo)
    Costo total aprox: $ 1.151.500
    Rentabilidad estimada: 28% al 42%


    Detalle: (ver adjunto)

    Terreno $ 150000
    Comision inmobiliaria terreno $ 4500
    Construccion: $ 952000 (monto de 4 unidades)
    Gastos planos $ 6000 (aprox, falta reconfirmar)
    Contrato/certif.firmas/banco $ 5000 (aprox, falta reconfirmar)
    Subdivision $ 8000 (aprox, falta reconfirmar)
    Comision Empresores $ 26000

    Total: $ 1.151.500
    Total por unidad: $ 287.875.-


    Los escenarios de venta son:

    * cada duplex $ 380M: $ 1.474.400 (4 duplex menos la comision por venta - 27,5% )

    * cada duplex $ 400M: $ 1.552.000 (4 duplex menos la comision por venta - 34% )

    * cada duplex $ 420M: $ 1.629.000 (4 duplex menos la comision por venta - 41% )


    Tiempos: obra 6 a 7 meses, venta esperamos no supere los 9 meses.

    Con dos unidades vendidas los inversores ya recuperan gran parte del capital.

    Falta agregar algún costo muy pequeño como aportes, conexiones de servicios,etc.
    También falta algún costo extra de los seguros contra daños personales de todos los involucrados.

  4. #3
    edumferreyra está  desconectado
    Eduardo
    No lo demores, no supongas, no dudes
    Avatar de edumferreyra
    Reputacion

    Fecha de ingreso
    21 abr, 07
    Pais
    Argentina Argentina
    Ubicación
    Cordoba
    Edad
    44
    Mensajes
    1,092
    Thanks
    774
    Thanked 461 Times in 170 Posts
    Mentioned
    0 Post(s)
    Tagged
    0 Thread(s)

    Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

    LAS CUOTAS PARTES

    Nuestra idea es conseguir financiamiento para 3 unidades en el foro. ($ 863.625,00)

    La conformacion de aportes que teniamos pensado es el siguiente:

    Cuotas partes: 34

    Monto /cuota parte $ 25.400.-

    Podría pagarse de la siguiente forma:

    Reserva $ 300 (con este monto se seña lote y se inicia sociedad y proyecto)
    Entrega $ 15000.- (con este monto se compra el lote y gran parte de materiales)
    2 cuotas $ 5105.- (las cuotas financiarian la mano de obra)

    El aporte del grupo gestor será el costo de construccion de la 4ta unidad en conceptos de honorarios + dinero en efectivo.


    Devolución de cada cuota parte capital+intereses

    cada duplex $ 380M: $ 32523 (28%)

    cada duplex $ 400M: $ 34235 (35%)

    cada duplex $ 420M: $ 35947 (42%)

    Si, son porcentajes bastante más conservadores que muchas propuestas del foro, pero son números muy buenos para un negocio inmobiliario (y el costo por m2 que logramos también es excelente.

  5. #4
    edumferreyra está  desconectado
    Eduardo
    No lo demores, no supongas, no dudes
    Avatar de edumferreyra
    Reputacion

    Fecha de ingreso
    21 abr, 07
    Pais
    Argentina Argentina
    Ubicación
    Cordoba
    Edad
    44
    Mensajes
    1,092
    Thanks
    774
    Thanked 461 Times in 170 Posts
    Mentioned
    0 Post(s)
    Tagged
    0 Thread(s)

    Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

    FIGURA LEGAL
    Después de mucho consultar, llegamos a la conclusión que lo más conveniente es hacer una sociedad para llevar adelante este proyecto:

    a) El fideicomiso es muy honeroso para un proyecto de este calibre, y actualmente están siendo muy perseguidos por Afip.

    b) Consorcio de propietarios estamos consultando nuevamente, ya que aparentemente no se pueden vender antes de dos años (tiempo de obra aprox 6 meses+1 de proyecto)

    Armar una sociedad para este proyecto parece lo más apropiado.

    PRECIO DEL METRO CUADRADO
    Con respecto al presupuesto y el valor del precio por metro, se decidió proponer monto fijo.
    A precio fijo significa que sobre el plano definitivo se hace el cómputo, se calcula el monto total de obra y ese monto es invariable.
    No se ajusta por costo extras de contratistas, los mismos se toman del % de imprevistos o golpearán en el margen del grupo gestor (pa' que aprendan).

    A algunos les puede parecer mejor con presupuesto detallado, pero siempre hay un montón de costos ocultos que después encarecen el proyecto, por ese motivo y para mayor transparencia se ofrece precio fijo. Hay muchas costos "algo informales" también, materiales a granel, mano de obra, etc. que complican el seguimiento.

    Cómo es que se ofrece precio fijo y cómo se logra?
    Al inicio de obra se congelan un 80% de los materiales necesarios para la obra y el precio total de la mano de obra.
    Los materiales se compran y se acopian en el proveedor sin cargo, estimándose aproximadamente seis entregas parciales.
    Nuestro principal proveedor es EASY, en el cual somos clientes mundo experto prefer, por lo que contamos con un importante descuento.
    Áridos y un % del cemento se compra en ferreterias y corralones de los alrededores.
    La mano de obra se abona semanalmente según avance.
    Este esquema nos ofrece la garantía y confiabilidad que los costos finales no se escapen de lo presupuestado inicialmente.



    QUIENES INTEGRAN EL EQUIPO
    El equipo está integrado por personas de confianza de la ciudad de Córdoba.
    Yo soy el desarrollador, colaboro en la selección y compra de materiales y hago los contactos con las inmobiliarias encargadas de vender las unidades. Además soy bastante metido en un montón de otras cuestiones porque la construcción me encanta.
    La arquitecta es mi señora, Cecilia Cabral, trabajó un tiempo en una constructora en dirección de obras (tuvo 2 torres a su cargo) actualmente trabaja freelance.
    Los distintos contratistas de la obra serán elegidos por Cecilia ya que cuentan con su confianza y serán los mismos que están trabajando actualmente con nosotros.

    TIEMPOS
    El plan de obra se proyectó en 6 meses con margen de atraso incluído.
    Las inmobiliarias tendrán en venta desde el mes 3, en el cual ya se puede ver la obra levantada.


    Siempre agradezco el tiempo que me dedicaron a leer, y quien haya llegado hasta acá realmente se merece un premio.
    Si hay interesados en participar iré subiendo plano tentativo, cómputo más detallado, presupuesto, y cualquier otra información que necesiten.
    También podemos organizar alguna reunión por Skype o similar.
    Dejo a criterio de los moderadores que me indiquen como continuar, y cuando se puede abrir una lista de intención.

    Gracias a todos, Eduardo (edumferreyra)
    Última edición por edumferreyra; 26/12/2012 a las 15:27 Razón: error de tipeo y aclaración

  6. Los siguientes 10 usuarios te han agradecido por lo que has escrito eneste post.
    El boton "GRACIAS" NO debe usarse para Marcar el ultimo post LEIDO. Click para ver instrucciones de "Marcador de Post"

    afrate (26/12/2012), Darthcolo (02/01/2013), jjs (23/01/2013), juanmaki (26/12/2012), luke_skywalker (26/12/2012), magriver (28/05/2013), MatiasRuso (26/12/2012), nicolas_veiga_palacios (26/12/2012), oscar63 (25/05/2013), polcla (23/01/2013)

  7. #5
    Avatar de juanmaki
    Reputacion

    Fecha de ingreso
    19 ene, 08
    Pais
    Argentina Argentina
    Ubicación
    capital federal
    Edad
    47
    Mensajes
    1,288
    Thanks
    616
    Thanked 494 Times in 251 Posts
    Mentioned
    0 Post(s)
    Tagged
    0 Thread(s)

    Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

    Hola Eduardo, seguiré de cerca tu propuesta y te deseo mucha suerte.
    Quizás me de una vuelta por esos pagos para interiorizarme.
    Juan.-
    "TANTO EL TRIUNFADOR COMO EL FRACASADO CUENTA CON 24 HS. CADA UNO ELIGE COMO UTILIZAR SU TIEMPO!!!!!" :smile:

    "TU FUTURO DEPENDE DE LO QUE HAGAS HOY"




  8. #6
    Avatar de juanmaki
    Reputacion

    Fecha de ingreso
    19 ene, 08
    Pais
    Argentina Argentina
    Ubicación
    capital federal
    Edad
    47
    Mensajes
    1,288
    Thanks
    616
    Thanked 494 Times in 251 Posts
    Mentioned
    0 Post(s)
    Tagged
    0 Thread(s)

    Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

    Mirando muy por arriba Eduardo el costo total de la construcción me da el m2 $3.386,74 a eso habría que agregarle:
    1- el gasto de la sociedad?
    y estos items?
    ITEMS NO INCLUIDOS:
    * Gestión de planos Municipales para inicio y final de obra, Derechos de Construcción, Aportes al
    Colegio de Arquitectos, Caja Provisional Arquitectura y otros sellos.
    * Derechos de construcción del Country o Barrio Cerrado.
    * Gastos por derechos de conexión de luz, gas y todo servicio que requiera el pago de aranceles por
    parte del propietario.
    * Seguros de personal obrero.
    * Acceso vehicular y peatonal
    * Interiores de placard.
    * Nivelación del terreno.
    * Parquización.
    * Riego
    * Pileta
    * Instalación de artefactos de iluminación.

    Algunos de éstos puntos son fundamentales, otros quizás no, pero hay que sumarlos aparte del costo? es correcto lo que digo?
    "TANTO EL TRIUNFADOR COMO EL FRACASADO CUENTA CON 24 HS. CADA UNO ELIGE COMO UTILIZAR SU TIEMPO!!!!!" :smile:

    "TU FUTURO DEPENDE DE LO QUE HAGAS HOY"




  9. #7
    edumferreyra está  desconectado
    Eduardo
    No lo demores, no supongas, no dudes
    Avatar de edumferreyra
    Reputacion

    Fecha de ingreso
    21 abr, 07
    Pais
    Argentina Argentina
    Ubicación
    Cordoba
    Edad
    44
    Mensajes
    1,092
    Thanks
    774
    Thanked 461 Times in 170 Posts
    Mentioned
    0 Post(s)
    Tagged
    0 Thread(s)

    Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

    Juan, como estas?
    Si, incluyendo el costo del lote el valor resultante del m2 es $3386,74

    El gasto de la sociedad estoy pidiendo que me lo definan, igual puse un referencial sacado el año pasado. Hay un trabajo muy importante para hacer durante el proyecto en este tema, para evitar que haya valores importantes en ganancias, iva, etc.

    De los items no incluidos, la mayoría son muy bajos o en realidad no corresponden, el detalle constructivo es el que usamos para todas las obras y en muchos casos es genérico.
    Para este caso en particular:
    NO TIENEN COSTO:
    * Derechos de construcción del Country o Barrio Cerrado.(no tiene)
    * Gastos por derechos de conexión de luz, gas y todo servicio que requiera el pago de aranceles por parte del propietario (incluido).
    * Acceso vehicular y peatonal (incluido)
    * Interiores de placard (no se entregan o son opcionales para el comprador).
    * Nivelación del terreno (incluido).
    * Parquización (incluida - normal).
    * Riego (no tiene)
    * Pileta (no tiene)
    * Instalación de artefactos de iluminación (incluido).

    Son bajos, no van a hacer una diferencia y estarán debidamente definidos antes de comenzar:
    * Gestión de planos Municipales para inicio y final de obra, Derechos de Construcción, Aportes al
    Colegio de Arquitectos, Caja Provisional Arquitectura y otros sellos.
    * Seguros de personal obrero.

    Gracias, Eduardo

    Cita Iniciado por juanmaki Ver mensaje
    Mirando muy por arriba Eduardo el costo total de la construcción me da el m2 $3.386,74 a eso habría que agregarle:
    1- el gasto de la sociedad?
    y estos items?
    ITEMS NO INCLUIDOS:
    * Gestión de planos Municipales para inicio y final de obra, Derechos de Construcción, Aportes al
    Colegio de Arquitectos, Caja Provisional Arquitectura y otros sellos.
    * Derechos de construcción del Country o Barrio Cerrado.
    * Gastos por derechos de conexión de luz, gas y todo servicio que requiera el pago de aranceles por
    parte del propietario.
    * Seguros de personal obrero.
    * Acceso vehicular y peatonal
    * Interiores de placard.
    * Nivelación del terreno.
    * Parquización.
    * Riego
    * Pileta
    * Instalación de artefactos de iluminación.

    Algunos de éstos puntos son fundamentales, otros quizás no, pero hay que sumarlos aparte del costo? es correcto lo que digo?

  10. Los siguientes 2 usuarios te han agradecido por lo que has escrito eneste post.
    El boton "GRACIAS" NO debe usarse para Marcar el ultimo post LEIDO. Click para ver instrucciones de "Marcador de Post"

    juanmaki (26/12/2012), polcla (23/01/2013)

  11. #8
    nextor está  desconectado
    Nextor
    Cambiando de paradigmas
    Avatar de nextor
    Reputacion

    Fecha de ingreso
    04 may, 10
    Pais
    Argentina Argentina
    Ubicación
    CABA
    Mensajes
    395
    Thanks
    228
    Thanked 655 Times in 211 Posts
    Mentioned
    0 Post(s)
    Tagged
    0 Thread(s)

    Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

    Buenas tardes Eduardo, felicitaciones por la propuesta.
    No la pude analizar en detalle aún pero a priori resulta atractiva.
    Podrías precisar un poco mas la ubicación.
    Saludos

  12. #9
    edumferreyra está  desconectado
    Eduardo
    No lo demores, no supongas, no dudes
    Avatar de edumferreyra
    Reputacion

    Fecha de ingreso
    21 abr, 07
    Pais
    Argentina Argentina
    Ubicación
    Cordoba
    Edad
    44
    Mensajes
    1,092
    Thanks
    774
    Thanked 461 Times in 170 Posts
    Mentioned
    0 Post(s)
    Tagged
    0 Thread(s)

    Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

    Hola nextor,
    Gracias por tus comentarios.
    Si, es en barrio Altos de la Calera (La Calera es una ciudad del gran Córdoba, que creció un 30% los últimos años gracias a estos nuevos barrios - Saltiva Propiedades es la inmobiliaria de la zona).

    No tengo acá la dirección exacta, voy a ubicar el lote en google maps y sacar algunas fotos del entorno para completar esta info.

    Saludos. Eduardo

  13. #10
    edumferreyra está  desconectado
    Eduardo
    No lo demores, no supongas, no dudes
    Avatar de edumferreyra
    Reputacion

    Fecha de ingreso
    21 abr, 07
    Pais
    Argentina Argentina
    Ubicación
    Cordoba
    Edad
    44
    Mensajes
    1,092
    Thanks
    774
    Thanked 461 Times in 170 Posts
    Mentioned
    0 Post(s)
    Tagged
    0 Thread(s)

    Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

    En este tema nos está asesorando un contador que trabaja con varios proyectos de la zona. Hacer un fideicomiso es inviable por todos los costos que implica, por lo menos en este tamaño de proyecto.
    Estámos revisando alguna alternativa con el consorcio de propietarios (que es el más adecuado) y sino vamos a tener que armar una sociedad, que trate de "optimizar" iva, ganancias, etc.
    Saludos. Eduardo
    Última edición por carlobas; 27/12/2012 a las 12:47

Página 1 de 7 12345 ... ÚltimoÚltimo

Información de tema

Usuarios viendo este tema

Actualmente hay 1 usuarios viendo este tema. (0 miembros y 1 visitantes)

Etiquetas para este tema

Permisos de publicación

  • No puedes crear nuevos temas
  • No puedes responder temas
  • No puedes subir archivos adjuntos
  • No puedes editar tus mensajes
  •