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Old 26-12-2012, 14:22   #1 (permalink)
 
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Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

Queres participar del primer proyecto inmobiliario nacido en empresores?

Hola Soy Eduardo (Edum), a pesar de que ahora escribo poco, desde el 2008 formo parte del foro, inclusive fui moderador bastante tiempo atrás.
También organicé un tiempo las reuniones en Cordoba y estuve en alguna de las reuniones de Bs.As.

Queremos contarles nuestra experiencia y presentar la propuesta de construcción de duplex, detallando como se fueron dando las cosas a lo largo del tiempo:
Copio toda la primer parte del post mencionado en el punto 4 mas abajo (quien ya leyó algo, puede continuar en el punto 5):

1) La idea arranca en el 2008, por un post de Patricia1961:
http://www.clubrichdad.com/foros/406...rmitorios.html

A esta propuesta nos invitamos a participar pero lamentablemente después se cayó:
Propuesta Contruccion de un complejo de dúplex de 2 dormitorios

Propuesta Contruccion de un complejo de dúplex de 2 dormitorios

Lo genial de esa experiencia fue que para nosotros fue un disparador...fue mirarnos y darnos cuenta que teníamos todo para encarar un proyecto como ese. Mi señora es arquitecta, yo ingeniero, emprendedor interesado en la construcción y me llevo bastante bien con los números, y mi suegro es maestro mayor y trabaja por su cuenta en la construcción desde hace 40 años.

2) ante el retroceso del grupo inicial, decidimos continuar nosotros, y por eso arrancamos este post:

Propuesta construcción de dúplex 2D – continuación

El proyecto tuvo varias idas y vueltas, una situación personal muy complicada en el 2008 y una gran incertidumbre con respecto a los precios de venta, por lo que lo frenamos en varias oportunidades.

3) En el 2009, decidimos encarar el proyecto por nuestra cuenta y con capitales propios. Postergamos lo que con entrega+crédito hipotecario sería nuestra vivienda propia y arrancamos la construcción de una obra en noviembre. No alcanzó para hacer duplex, por lo que optamos por una casa. Tras mirar muchos lotes nos decidimos, y para el anecdotario quedan algunas cosas como las siguientes: (si tienen tiempo no se pierdan leer los dos links de abajo)

Propuesta construcción de dúplex 2D – continuación

4) Finalmente la obra demoró bastante más de lo previsto porque no contábamos con el total del dinero al inicio, así que fuimos financiando, principalmente en lo que faltaba de materiales. Pero por fin en diciembre 2010 la casa pasó a la venta:

Propuesta construcción de dúplex 2D – continuación

Durante este tiempo previo a la venta, fue que pensamos hacer un proyecto con gente del foro y empezamos a buscar lotes nuevamente.

Propuesta de construcción de dúplex - esta vez si!


5) En octubre 2011 se vendió la casa!

Propuesta construcción de dúplex 2D – continuación

Y ahí la rueda empieza a girar nuevamente.

Como quedamos con muy buena relacion con la inmobiliaria de la zona, esperamos que se liberaran unos lotes de una escuela que no se hizo.
Ahí estaría un lote para nosotros y otro lote con el que ibamos a presentar un proyecto en el foro...


Son lotes muy buenos, ya que tienen una normativa bastante flexible y conocemos a la gente de la dirección de arquitectura de la localidad para aprobar los planos.
Compramos los dos lotes ... en uno comenzamos hace unas semanas a construir (dos locales, dos duplex y un depto arriba de los locales), y el otro .... bueno, en realidad lo guardamos para nosotros también para cuando terminemos esta obra.

En el pdf llamado Los Prados pueden ver el detalle de lo que estamos construyendo actualmente en uno de esos lotes.

6) Y entonces para que les hice leer todo esto???

La semana pasada me contactaron de la inmobiliaria para ofrecerme otro lote esquina, similar al que ya tenemos en obras y al que tengo en espera.

Realmente casi no quedan lotes de estas características, por lo que lo considero una oportunidad muy buena, y creo que el lote va a volar si no me apuro.


Se dice que los negocios inmobiliarios son relativamente sencillos y sobre todo claros ya que es un mercado estandarizado, con precios de referencia y vinculado al sector financiero. La compraventa en pozo o en construcción es una una de las estrategias más inteligentes, sencillas y rentables para un inversor, el principal problema es que tiene una gran barrera de entrada ya que para poder participar se necesita mucho capital.

Ahí tiene sentido nuestra propuesta:
Archivos Adjuntos
Tipo de Archivo: xls Propuesta_foro_empresores.xls (34.5 KB, 286 views)
Tipo de Archivo: pdf Detalles_constructivos.pdf (86.4 KB, 229 views)
Tipo de Archivo: pdf LosPrados_I_folleto.pdf (795.7 KB, 287 views)
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Old 26-12-2012, 14:25   #2 (permalink)
 
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Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

LA PROPUESTA - OBJETIVO:

Comprar el terreno ubicado en la ciudad de La Calera, si bien todavía no tenemos un plano definitivo, en un proyecto en lote similar podemos ver que alcanza para hacer 4 duplex de 2 dormitorios, 2 baños, de aproximadamente 80/85m2.

Es un lote en la misma zona que los otros dos lotes que ya tenemos y el tamaño de las unidades construídas es el más recomendable, ya que quedan a un precio de venta muy accesible.

Además tenemos información de buena fuente que está por salir una linea de creditos hipotecarios del BNA, de los cuales 500 créditos están destinados a la zona.


LOS NUMEROS

Si bien no tengo el plano definitivo, los números son los siguientes:

Obra:
Unidades: 4
m2 de cada una: 85
Precio del m2 incluyendo dirección, gestión de materiales y administración: $ 2,800.00/m2 (monto fijo)
Costo total aprox: $ 1.151.500
Rentabilidad estimada: 28% al 42%


Detalle: (ver adjunto)

Terreno $ 150000
Comision inmobiliaria terreno $ 4500
Construccion: $ 952000 (monto de 4 unidades)
Gastos planos $ 6000 (aprox, falta reconfirmar)
Contrato/certif.firmas/banco $ 5000 (aprox, falta reconfirmar)
Subdivision $ 8000 (aprox, falta reconfirmar)
Comision Empresores $ 26000

Total: $ 1.151.500
Total por unidad: $ 287.875.-


Los escenarios de venta son:

* cada duplex $ 380M: $ 1.474.400 (4 duplex menos la comision por venta - 27,5% )

* cada duplex $ 400M: $ 1.552.000 (4 duplex menos la comision por venta - 34% )

* cada duplex $ 420M: $ 1.629.000 (4 duplex menos la comision por venta - 41% )


Tiempos: obra 6 a 7 meses, venta esperamos no supere los 9 meses.

Con dos unidades vendidas los inversores ya recuperan gran parte del capital.

Falta agregar algún costo muy pequeño como aportes, conexiones de servicios,etc.
También falta algún costo extra de los seguros contra daños personales de todos los involucrados.
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Old 26-12-2012, 14:26   #3 (permalink)
 
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Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

LAS CUOTAS PARTES

Nuestra idea es conseguir financiamiento para 3 unidades en el foro. ($ 863.625,00)

La conformacion de aportes que teniamos pensado es el siguiente:

Cuotas partes: 34

Monto /cuota parte $ 25.400.-

Podría pagarse de la siguiente forma:

Reserva $ 300 (con este monto se seña lote y se inicia sociedad y proyecto)
Entrega $ 15000.- (con este monto se compra el lote y gran parte de materiales)
2 cuotas $ 5105.- (las cuotas financiarian la mano de obra)

El aporte del grupo gestor será el costo de construccion de la 4ta unidad en conceptos de honorarios + dinero en efectivo.


Devolución de cada cuota parte capital+intereses

cada duplex $ 380M: $ 32523 (28%)

cada duplex $ 400M: $ 34235 (35%)

cada duplex $ 420M: $ 35947 (42%)

Si, son porcentajes bastante más conservadores que muchas propuestas del foro, pero son números muy buenos para un negocio inmobiliario (y el costo por m2 que logramos también es excelente.
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Old 26-12-2012, 14:29   #4 (permalink)
 
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Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

FIGURA LEGAL
Después de mucho consultar, llegamos a la conclusión que lo más conveniente es hacer una sociedad para llevar adelante este proyecto:

a) El fideicomiso es muy honeroso para un proyecto de este calibre, y actualmente están siendo muy perseguidos por Afip.

b) Consorcio de propietarios estamos consultando nuevamente, ya que aparentemente no se pueden vender antes de dos años (tiempo de obra aprox 6 meses+1 de proyecto)

Armar una sociedad para este proyecto parece lo más apropiado.

PRECIO DEL METRO CUADRADO
Con respecto al presupuesto y el valor del precio por metro, se decidió proponer monto fijo.
A precio fijo significa que sobre el plano definitivo se hace el cómputo, se calcula el monto total de obra y ese monto es invariable.
No se ajusta por costo extras de contratistas, los mismos se toman del % de imprevistos o golpearán en el margen del grupo gestor (pa' que aprendan).

A algunos les puede parecer mejor con presupuesto detallado, pero siempre hay un montón de costos ocultos que después encarecen el proyecto, por ese motivo y para mayor transparencia se ofrece precio fijo. Hay muchas costos "algo informales" también, materiales a granel, mano de obra, etc. que complican el seguimiento.

Cómo es que se ofrece precio fijo y cómo se logra?
Al inicio de obra se congelan un 80% de los materiales necesarios para la obra y el precio total de la mano de obra.
Los materiales se compran y se acopian en el proveedor sin cargo, estimándose aproximadamente seis entregas parciales.
Nuestro principal proveedor es EASY, en el cual somos clientes mundo experto prefer, por lo que contamos con un importante descuento.
Áridos y un % del cemento se compra en ferreterias y corralones de los alrededores.
La mano de obra se abona semanalmente según avance.
Este esquema nos ofrece la garantía y confiabilidad que los costos finales no se escapen de lo presupuestado inicialmente.



QUIENES INTEGRAN EL EQUIPO
El equipo está integrado por personas de confianza de la ciudad de Córdoba.
Yo soy el desarrollador, colaboro en la selección y compra de materiales y hago los contactos con las inmobiliarias encargadas de vender las unidades. Además soy bastante metido en un montón de otras cuestiones porque la construcción me encanta.
La arquitecta es mi señora, Cecilia Cabral, trabajó un tiempo en una constructora en dirección de obras (tuvo 2 torres a su cargo) actualmente trabaja freelance.
Los distintos contratistas de la obra serán elegidos por Cecilia ya que cuentan con su confianza y serán los mismos que están trabajando actualmente con nosotros.

TIEMPOS
El plan de obra se proyectó en 6 meses con margen de atraso incluído.
Las inmobiliarias tendrán en venta desde el mes 3, en el cual ya se puede ver la obra levantada.


Siempre agradezco el tiempo que me dedicaron a leer, y quien haya llegado hasta acá realmente se merece un premio.
Si hay interesados en participar iré subiendo plano tentativo, cómputo más detallado, presupuesto, y cualquier otra información que necesiten.
También podemos organizar alguna reunión por Skype o similar.
Dejo a criterio de los moderadores que me indiquen como continuar, y cuando se puede abrir una lista de intención.

Gracias a todos, Eduardo (edumferreyra)

Ultima edición fue por edumferreyra el 26-12-2012 a las 15:27. Motivo: error de tipeo y aclaración
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Old 26-12-2012, 15:34   #5 (permalink)
 
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Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

Hola Eduardo, seguiré de cerca tu propuesta y te deseo mucha suerte.
Quizás me de una vuelta por esos pagos para interiorizarme.
Juan.-
juanmaki está  desconectado  
Old 26-12-2012, 16:01   #6 (permalink)
 
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Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

Mirando muy por arriba Eduardo el costo total de la construcción me da el m2 $3.386,74 a eso habría que agregarle:
1- el gasto de la sociedad?
y estos items?
ITEMS NO INCLUIDOS:
* Gestión de planos Municipales para inicio y final de obra, Derechos de Construcción, Aportes al
Colegio de Arquitectos, Caja Provisional Arquitectura y otros sellos.
* Derechos de construcción del Country o Barrio Cerrado.
* Gastos por derechos de conexión de luz, gas y todo servicio que requiera el pago de aranceles por
parte del propietario.
* Seguros de personal obrero.
* Acceso vehicular y peatonal
* Interiores de placard.
* Nivelación del terreno.
* Parquización.
* Riego
* Pileta
* Instalación de artefactos de iluminación.

Algunos de éstos puntos son fundamentales, otros quizás no, pero hay que sumarlos aparte del costo? es correcto lo que digo?
juanmaki está  desconectado  
Old 26-12-2012, 17:05   #7 (permalink)
 
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Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

Juan, como estas?
Si, incluyendo el costo del lote el valor resultante del m2 es $3386,74

El gasto de la sociedad estoy pidiendo que me lo definan, igual puse un referencial sacado el año pasado. Hay un trabajo muy importante para hacer durante el proyecto en este tema, para evitar que haya valores importantes en ganancias, iva, etc.

De los items no incluidos, la mayoría son muy bajos o en realidad no corresponden, el detalle constructivo es el que usamos para todas las obras y en muchos casos es genérico.
Para este caso en particular:
NO TIENEN COSTO:
* Derechos de construcción del Country o Barrio Cerrado.(no tiene)
* Gastos por derechos de conexión de luz, gas y todo servicio que requiera el pago de aranceles por parte del propietario (incluido).
* Acceso vehicular y peatonal (incluido)
* Interiores de placard (no se entregan o son opcionales para el comprador).
* Nivelación del terreno (incluido).
* Parquización (incluida - normal).
* Riego (no tiene)
* Pileta (no tiene)
* Instalación de artefactos de iluminación (incluido).

Son bajos, no van a hacer una diferencia y estarán debidamente definidos antes de comenzar:
* Gestión de planos Municipales para inicio y final de obra, Derechos de Construcción, Aportes al
Colegio de Arquitectos, Caja Provisional Arquitectura y otros sellos.
* Seguros de personal obrero.

Gracias, Eduardo

Cita:
Mensaje escrito por juanmaki Ver Mensaje
Mirando muy por arriba Eduardo el costo total de la construcción me da el m2 $3.386,74 a eso habría que agregarle:
1- el gasto de la sociedad?
y estos items?
ITEMS NO INCLUIDOS:
* Gestión de planos Municipales para inicio y final de obra, Derechos de Construcción, Aportes al
Colegio de Arquitectos, Caja Provisional Arquitectura y otros sellos.
* Derechos de construcción del Country o Barrio Cerrado.
* Gastos por derechos de conexión de luz, gas y todo servicio que requiera el pago de aranceles por
parte del propietario.
* Seguros de personal obrero.
* Acceso vehicular y peatonal
* Interiores de placard.
* Nivelación del terreno.
* Parquización.
* Riego
* Pileta
* Instalación de artefactos de iluminación.

Algunos de éstos puntos son fundamentales, otros quizás no, pero hay que sumarlos aparte del costo? es correcto lo que digo?
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Los siguientes 2 Usuarios dicen Gracias a edumferreyra por este util Mensaje:
juanmaki (26-12-2012), polcla (23-01-2013)
Old 26-12-2012, 17:16   #8 (permalink)
 
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Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

Buenas tardes Eduardo, felicitaciones por la propuesta.
No la pude analizar en detalle aún pero a priori resulta atractiva.
Podrías precisar un poco mas la ubicación.
Saludos
nextor está  desconectado  
Old 26-12-2012, 17:31   #9 (permalink)
 
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Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

Hola nextor,
Gracias por tus comentarios.
Si, es en barrio Altos de la Calera (La Calera es una ciudad del gran Córdoba, que creció un 30% los últimos años gracias a estos nuevos barrios - Saltiva Propiedades es la inmobiliaria de la zona).

No tengo acá la dirección exacta, voy a ubicar el lote en google maps y sacar algunas fotos del entorno para completar esta info.

Saludos. Eduardo
edumferreyra está  desconectado  
Old 27-12-2012, 11:07   #10 (permalink)
 
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Re: Propuesta de construcción de dúplex - y un día llegó

En este tema nos está asesorando un contador que trabaja con varios proyectos de la zona. Hacer un fideicomiso es inviable por todos los costos que implica, por lo menos en este tamaño de proyecto.
Estámos revisando alguna alternativa con el consorcio de propietarios (que es el más adecuado) y sino vamos a tener que armar una sociedad, que trate de "optimizar" iva, ganancias, etc.
Saludos. Eduardo

Ultima edición fue por carlobas el 27-12-2012 a las 12:47.
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construccion, duplex, llegó, propuesta

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