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Old 01-07-2007, 00:16   #1 (permalink)
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Valor de Mercado de una propiedad

CALCULO VALOR DE MERCADO

Puede una propiedad tener dos valores y totalmente diferentes al mismo tiempo? Está es una pregunta qué me he hecho muchas veces, y siempre me es difícil de poner una respuesta sencilla, porqué detrás de estos dos valores no hay nadien ofreciendo dichas cantidades para comprar dicha propiedad y lo que es peor la diferencia entre ambas puede ser bastante grande y aceptadas. A una la llamaremos VALOR DE MERCADO y a la otra VALOR PARA IMPUESTO. En general se acepta que una propiedad pueda tener dos valores, uno de mercado y otro para el pago de impuesto. (No entrare en debates si es justo este pago o no).

Estos valores son calculados con fines totalmente diferentes y aceptamos esta realidad. Y cuando conocemos y comprendemos su uso, obtendremos una gran ventaja especialmente cuando una propiedad sea afectada por la siguiente acción EXPROPIACION.

Aunque creamos que con el uso de formulas de todo tipos, encontraremos el valor real de una propiedad, la realidad es, lo más cercano que llegaremos será entre es un 90% a un 95% del valor de dicha propiedad, en el peor de los casos sobre valoraremos dicha propiedad sin ningún problema hasta un 30%.

Gracias a la experiencia de aquellos que llevan muchos años en está industria, aprendemos de ellos a aumentar el avaluó de una propiedad, para a si tener un margen de comercialización para negociar.

Como inversionista, y cuando se tienen estos conocimientos es más fácil de poder hacer una oferta por una propiedad, ya que dicha oferta la podremos soportar con razones concretas, ( Que los que venden no lo sepan) Por lo general los corredores que están vendiendo, llevaran esta oferta al dueño de la propiedad y lo informarán de las razones de nuestra oferta, Aunque no lo crean de ese momento sin que lo sepa dicho corredor empieza a trabajar para nosotros, cuando reconoce que nuestras ofertas son verdaderas y concretas, y recomienda obtener una contra oferta.

No son mis intenciones de colocar casos legales australianos relacionados con propiedades para aparecer como sábelo todo. Hay una razón esencial en todo esto, recordemos que hoy podemos invertir en la gran mayoría de los países, estos nos obliga a tener un mayor conocimiento en general de muchos casos legales históricos
Que han creado procedente judicial y mucho de ellos pasan a ser considerado como LEY COMUN, con esto me refiero a la COMUN LAW de los países anglosajones y incluyo aquellos que fueron colonias inglesas y que operan bajo dicho sistema. Realmente estas son leyes creadas en los tribunales y no en los parlamentos.

Caso Spencer contra El Commonwealth (El Gobierno)
En este caso en forma clara y muy específica se definió la teoría de Valor de Mercado (Propiedades), cuando Spencer pide a la más alta corte del país, que se pronuncie en el caso de expropiación de su propiedad por parte del gobierno, solicitando una compensación justa por dicha expropiación. Aunque Spencer gana el caso, lo relevante de todo esto es, cómo la más alta corte del país va interpretar el Valor de Mercado.

Lo que realmente sucede es que se pide a la corte que examine y se pronuncie sobre el concepto de un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender en un día especifico.

La alta corte se pronuncia a través de J Issacs quien dice lo siguiente:

Para llegar al valor de un terreno en un determinado día, tenemos que suponer que este fue vendido, y esta venta no es producto de una venta forzosa sino de una venta en donde ambas partes en forma voluntaria están dispuestas a negociar. En donde ambas partes tienen los conocimientos sobre los factores que puedan favorecer o perjudicar el valor de dicho terreno. Se espera también que ambas parte haya inspeccionado físicamente el terreno con el fin de poder ver el área donde esta ubicado, y que facilidades están cerca de este y cuales no están en el área. Después de todo esto, ambas partes, tanto comprador como vendedor sin ningún tipo de ansiedades para comprar o vender. Negociaran y llegaran a un acuerdo en el valor final de dicho terreno. Por ese valor el vendedor esta dispuesto a vender, y el comprador esta dispuesto a pagar. Está pronunciación de la corte va ser usada como definición del Valor de Mercado.

Avaluó Fiscal (Este impuesto en Australia se llama Land Tax)
El uso del Valor de Mercado de las propiedades como base para el cálculo de los impuestos o contribuciones a pagar al gobierno o municipalidades por servicios es considerado algo ridículo, ya que el tiempo en calcular dicho valor y los costos de cortes no justificaría dicho impuesto. Esta es una de las grandes razones por la que encontramos otro sistema de valuación y es usado por los gobiernos. Se espera que las formulas, reglas, y otras regulaciones cambien entre los países. Pero sí, los dos principios básicos no debería cambia, y ellos son:

1.- el cálculo de impuesto al valor del terreno. (Cualquiera sea el tipo de edificación que se encuentre en dicho terreno, esta no va ser considerada, solamente el terreno es considerado).

2.- el otro cálculo que se hace, es a la construcción que hay en dicho terreno. (Cuando se hace este cálculo, también se calcula la depreciación de vida de esa construcción).

Como norma general y personalmente nunca aconsejo, reclamar por el aumento del Avaluó Fiscal (Land Tax). El avaluó fiscal es la base que el gobierno usa para pagar cuando expropia una propiedad, basándome en esto, cuál va a ser el objeto de reducir ese avaluó? Para pagar menos impuestos no tiene sentido.

Para dar un ejemplo concreto, en la propiedad que resido tiene un valor de mercado de $720,000.00 dls, el Avaluó Fiscal del terreno es de $320,000.0 dls y es por esta última cantidad es la que pago mis impuestos municipales, que son uno $1600.0 dls al año.

En caso de expropiación, el valor mínimo del terreno va ser de $320,000.0 dls, teniendo que agregar el valor de la construcción más el porcentaje de compensación por la compra por la venta forzada.

Mi experiencia me dice que por lo general se puede recibir hasta un 10% más sobre el Valor de Mercado en propiedades habitacionales, y por lo general esto es en compensación por las presiones de tipo mental o estreses causado por dicha situación.

La situación puede ser totalmente diferente en el caso de propiedades agrícolas, ya que los beneficios que pueden recibir la propiedad pueden ser mayores en valor económico que el terreno a expropiar.

Por ejemplo, tenemos una propiedad de 10 mil hectáreas, la carretera más cercana esta a 4 horas de viaje, esto nos hace menos competitivo. El ministerio correspondiente nos informa que nuestra propiedad esta afectada por una orden de expropiación de una franja de unos 20 metros de ancho y de 2 kilómetros
de largo, está franja para nosotros no tiene ningún valor o uso, ya que la calidad de la tierra es baja, y no se puede producir nada en ella. El ministerio nos informa que el gobierno esta consiente que la propiedad va a ser dividida en dos partes por esta franja, para compensarnos y reducir los problemas de esta división, ha incluido el costo de un paso bajo nivel de la carretera, con esta medida se mantiene el trafico de comunicación entre ambas divisiones.
El gobierno nos ofrece como pago del terreno ha expropiar, el valor por metro cuadrado del Avaluó Fiscal, sin ningún otro pago como compensación. El gobierno se basa en que esta construcción va a ser un mejoramiento a la propiedad, ya que esto va a disminuir nuestras 4 horas hora de viaje a la carretera más cercana a 30 minutos, y esto nos va ser mucho más competitivo, ya que nuestro producto van a llegar mucho más rápido al mercado.

La pregunta es, el Gobierno esta ofreciendo la cantidad correcta o no?

Cualquiera sea nuestra respuesta, lo fundamental va ser como vamos a justificarla con razones validad. La realidad es después de una expropiación no tenemos porque quedar en condiciones peores como estábamos antes de la expropiación, o qué nuestra situación se mucho mejor después de esta. Lo que se espera es que quedemos iguales o talvez un poco mejor que antes de la expropiación.

La misma pregunta me hice hace muchos años atrás, y cada uno va a encontrar su propia respuesta.

Cuál es el fin de recibir toda esta información, aparentemente no tiene sentido, no estoy interesado en propiedades agrícolas, bueno detrás de todo esto hay una razón e importante queremos ser inversionista profesionales en bienes raíces, entonces debemos cubrir esta área, ya que talvez no hoy, ni mañana, o talvez nunca, pero el día que nos enteremos de una propiedad agrícola en una situación semejante a la mencionada y el dueño quiere vender porque él cree que es un robo. Después que hallamos hecho todas nuestras averiguaciones y cálculos sobre dicha propiedad y estemos seguros de que dicha carretera va a ser un mejoramiento a la propiedad. Sin ningún problema vamos a ser una oferta, sabiendo que nuestras ganancias no están muy lejos y pueden ser muy jugosas.

La ignorancia tiene un alto precio
Este hecho es real, y sucedió en Chile fácilmente uno 35 años atrás, y talvez fue este hecho que me ha llevado a estudiar y tratar de conocer esta industria de diferentes ángulos.
Una compañía forestal Canadiense, ofrece la cantidad de $3 millones de dólares USA, por una propiedad en el sur de Chile con plantaciones de pino, la compañía solicita al dueño,(A quien llamare Don Carlos) como parte del contrato, traer su equipo de valuación para con el uso de fotografías áreas, calculen el valor real de dicha propiedad, y pagar dicho valor, pero en todo caso la oferta por los $3 millones esta en pie, y aún si cuando dicha propiedad no valiese dicha cantidad la compañía pagara dicha cantidad porque quieren comprar dicha propiedad.

Don Carlos, quien abastecía de madera al negocio de madera que tenía la familia, fue claro y preciso, que se creen esto gringo que soy tonto, yo se lo que vale mi tierra, con las fotos lo que quieren es pagarme menos, es por eso que están ofreciendo los 3 millones, porque después van a ofrecer 2 y que se yo. Yo lo vendo pero el precio es $ 2.5 millones dls. Los canadienses insistieron en pagar los 3 millones, y volvieron a insistir en una valuación.
Don Carlos, respondió y dijo, si estos gringos tontos quieren pagar 3 millones esta bien, pero no hay valuación y el negocio se cierra esta semana.
Los canadienses pagaron los 3 millones y dieron intrusiones para que el equipo que tenia que hacer la valuación viajara a Chile. Quince días después,
Y come corren las noticias en los pueblos pequeños muy pronto se supo que los gringos se habían equivocados como en 50%.

Don Carlos, en pocas horas paso hacer el héroe, el era hombre de negocio y sabía lo que hacía, los gringos, no solamente se habían equivocado en un 50% sino también habían pagado un millón de dólares por la propiedad. Toda esta euforia muy pronto terminaría, ya que otra noticia llegaba de la capital, realmente los gringos se habían equivocados pero no en un 50% como se había dicho, sino que ellos habrían comprado la propiedad en el 50% del avaluó de la propiedad, los expertos canadienses en forestación habían avaluado la propiedad en $ 5 millones del dólares. (En realidad la cantidad final fue cerca de los 6 millones).

Nunca me imagine en ese entonces, que este hecho sería algo importante en mi vida, que la ignorancia puede tener un precio muy alto, lo que me ha llevado a tratar de aprender lo más que pueda sobre el trabajo que quiero realizar. He aprendido algo con todo esto, no saber sobre un tema, personalmente para mi no es ignorancia, es imposible conocer sobre todo los temas, para mi ignorancia es no preguntar sobre un tema que uno no conocer, y tratar de demostrar que uno sabe sobre dicho tema.
Desgraciadamente en esta industria vamos a encontrar muchos Don Carlos, y talvez muchas veces gracias a ellos nuestras ganancias aumenten.

Aunque, se diga que hay tres o más formulas de calcular el Valor de Mercado, la realidad es muy sencilla es rara la vez que vamos a acertar en un 100%, ya que siempre va a ver una margen de discrepancia.

En la práctica por lo general uso dos sistemas para calcular el Valor de Mercado, y ellos son La Venta Comparable, y el Cálculo de Capitalización.


La Venta Comparable
Este tipo de cálculo de valuación se basa en la comparación de propiedades con características similares, especialmente en el tipo de diseño de la propiedad, por lo general se tratar de obtener el valor del terreno, o cuanto se esta pagando por metro cuadrado en una determinada localidad. En los países anglosajones podemos encontrar localidades en donde sobresale un tipo de diseño de propiedad y por lo general construidas en la misma época. Por ejemplo en Sydney, Australia, hay un suburbio en donde la mayoría de la construcción es tipo bungalow californiano, y este tipo de construcción fue típica alrededor de los años cincuenta.

El calculo que se hace es el siguiente, primero se calcula los metros cuadrados construidos de la casa, y después vemos que valor al metro cuadrado vamos aplicar, el precio Standard, medio, o de lujo. Que quiere decir esto, primero, la asociación de empresas constructoras, normalmente dos veces al año, publica el valor del metro cuadrado en estos tres niveles. Segundo, vamos a usar uno de ellos tomando en cuenta la calidad de las terminaciones, artefactos del baño, mubles de cocina, etc.
El valor encontrado va se restado del precio final de venta de dicha propiedad.
Este mismo procesó se va a repetir, con varias propiedades recientemente vendidas en el área, todo esto nos permite obtener aproximadamente el precio que se esta pagando por el terreno en el área, como no todos los terrenos va a ser iguales, lógicamente calculamos, su valor por metro cuadrado, al final obtendremos un valor promedio por el metro cuadrado en el área.
Con estos dos antecedentes pedemos calcular nuestro Valor de Mercado, pero también tenemos la libertad de subir o bajar el valor final. La mejor forma de tomar este concepto es practicándolo, y tener buenas relaciones con corredores de propiedades y mencionarles lo que estamos haciendo. Muchas veces recibiremos más ayuda e información de los que esperamos.

Después de unos meses, si practicamos, en el área donde vivimos, podríamos determinar sin mucho problema el precio de una propiedad, talvez con un margen de error muy pequeño.

Calculo de Capitalización
Si lo miramos crudamente, esto no es un calculo de valuación, lo que realmente estamos viendo es cuantos años va a tomar la renta a pagar dicha propiedad y que porcentaje de retornó vamos a obtener.

Los corredores saben muy bien cual es el porcentaje de retorno que da una propiedad en el área que ellos trabajan. Por lo tanto es fácil poder obtener esta información.

El uso que le doy al Cálculo de Capitalización es como corroborar mis cálculos de comparación de venta. Por lo general la variación no es mucha.

Las formulas usadas para hace los cálculos de capitalización son las siguientes:




A este también le llaman porcentaje de capitalización



Es con este último, con el cual comparo mi valuación de mercado.


No creo que encontremos muchos problemas en aplicar ambos sistemas. Ya que ambos se complementan, y el cálculo de capitalización nos da excelente información para nuestra ventaja. La cual podemos usar para negociar la propiedad que deseamos comprar.



Saludos

Rene Araos



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Old 05-07-2007, 18:52   #2 (permalink)
 
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Re: Valor de Mercado de una propiedad

Que acertado este artículo, justo nos están expropiando parte de una parcela donde tenemos instaladas las torres y equipos de dos emisoras donde soy socia minoritaria.
La expropiación no afecta ninguna parte estructural y se trata de una franja para la realización de una calle que consume 2.000m2 nuestros.
La tasación se basó en el avalúo fiscal y la establecieron en U$S 4 el m2
Pero el valor de comercialización de ese terreno en el mercado actual es de U$S 40 m2
Alguna otra idea de como encararlo?
Gracias
Patricia
Patricia1961 está  desconectado  
Old 05-07-2007, 23:40   #3 (permalink)
 
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Re: Valor de Mercado de una propiedad

Patricia, no sé como es en Uruguay, pero aca en Argentina tendrías una acción contra el Estado por la diferencia de valuación entre el mercado y la tasación fiscal.
Saludos,
Gaston
gastonb está  desconectado  
Old 07-07-2007, 05:40   #4 (permalink)
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Re: Valor de Mercado de una propiedad

Hola Patricia,

Cuando se realizo ese avaluo fiscal, un par de meses atras, un par de anos o diez anos atras,

2. como esta categorizado el terreno, como habitacional, industrial, agricola,etc

3. aqui hay una diferencia enorme, normalmente afuera nos es mas de un 40% de diferencia y muchas veces porque la tasacion se ha hecho muchos atros atras.

como lo veo

1. averiguar cuando fue hecho el ultimo avaluo fiscal en el area donde esta ubicada la propiedad

2. averiguar cuantas propiedades similares se han vendido en el area, tiene que haber en alguna parte record de estas transaciones.

despues de todas estas averiguaciones, daria instruciones a mi abogados para que en forma legal rechasen la oferta dando las razones encontradas.

averiguar de casos similares y como se han solucionados. se podrian usar estos casos como antecedentes

que tengas suerte

Aussies
Rene Araos
 
 

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