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Old 30-06-2007, 07:54   #1 (permalink)
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El estudio de Factibilidad en bienes raices

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD


El estudio de factibilidad, es un reporte que va a ser usado, como base de referencia y que nos va ayudar a decidir si se procede con un proyectó o idea.

En bienes raíces el estudio de factibilidad se puede usar para diferentes situaciones u objetivos como; Compra de un Sitio, Compra de una vivienda habitacional para la renta, compra o arriendo de una propiedad comercial, y por lógica en proyectos inmobiliarios.

Es normal que en estos estudios, participen profesionales especializados ya que su aporte va ser valioso con nuevas ideas o experiencia. Aún más, esto profesionales nos pueden dar un valor aproximado de cada parte en donde ellos están envueltos, por lo tanto es lógico que al final obtengamos muy cerca del costo final, el costo total del proyecto.

La participación de profesionales desde un principio en un proyecto, puede significar y por lo general lo es, un ahorro en el costo total del estudio del proyecto. Aún más, el profesionalismo de aquellos envueltos en el estudio, debería demostrarse finalmente en la imparcialidad total del reporte, en cuanto a nuestro pensamiento, necesidades y ego personal.

El reporte por lo general cubre las siguientes áreas;
  • Introducción
La introducción debería de indicar la razón del reporte y objetivos. Por ejemplo La Compra De un Terreno.
  • Ubicación
En está sección se va a indicar donde está ubicada la propiedad, a que distancia del centro comercial de la ciudad. (Normalmente se usa el Correo Central de una Ciudad como punto central.
Que facilidades tiene al transporte público, también va a indicar que rutas o calles principales están cerca
De la propiedad y puede incluir que cerca están los estacionamientos públicos o privados.
  • Planificación Urbana
Que tipo de regulaciones y clasificación afectan la propiedad.
Supongamos que el sitio está ubicado en el área metropolitana, algunas de las preguntas que deberíamos de hacernos son;
Cuál es la política preferencial de desarrollo urbano que tiene la municipalidad?
Qué tipo de desarrollo prefiere? Comercial; habitacional, o la combinación de ambas.

Por ejemplo en el área comercial la municipalidad puede tener preferencia en una determinada zona por;
Oficinas, bancos, consultorios médicos, restaurantes exclusivos. Y se opone totalmente a las clínicas de veterinarios, salas de juegos electrónicos, salas de billar, etc.

En el área habitacional, la municipalidad puede colocar restricciones tales como; altura máxima, la fachada que se asimile a las propiedades colindantes. Por ejemplo es bien conocido que la en Washington DC (La capital, USA) ningún edificio de la ciudad puede ser más alto que el obelisco construido en dicha ciudad. Aún más en dicha ciudad también están prohibidos los tableros publicitarios.
  • Proposición
Aquí se explica que es lo que se quiere hacer o lograr, por ejemplo; el tipo de construcción o edificio a construir, si este va a ser para venderlo o para arrendarlo, se indica la cantidad de metros cuadrados por propiedad o departamentos, la cantidad que se va a construir y que tipo de terminación, tal como; Standard, medio y de lujo.
  • Análisis de mercado y renta
Generalmente es una acumulación de información de los precios de ventas de propiedades similares a las que se piensa construir, con el fin de lograr un promedio. Lo mismo se hace cuando las propiedades se van a usar para la renta.
  • Tiempo del proyecto
Es uno de los puntos más importante, ya que su recomendación va ser usada para la preparación de la planificación del movimiento del dinero (Cash Flow), desde el principio hasta la etapa final.
El otro factor importante en este punto es que se señala el tiempo total requerido, para finalizar el proyecto, desde el momento de la compra del terreno, hasta cuando esta totalmente vendido o arrendado.
Por ejemplo para la construcción de un edificio de 12 departamentos, nos podríamos dar un periodo de 24 meses, y sus tres principales etapas serian;

1. Diseño y permisos 7 meses
2. Construcción 12 meses
3. periodo para arrendar o vender 5 meses

  • Financiamiento
Aquí se explica como se va a financiar todo el proyecto, en forma sencilla se puede decir que hay tres formas:
Nosotros financiamos todo el proyecto. (Con esto quiero decir una o varias personas)
Una combinación de nosotros y un préstamo bancario (que porcentaje va ser el préstamo), normalmente nuestro dinero se usa antes que el préstamo.
El proyecto es totalmente financiado por el banco.
  • Costo de construcción
Tal como se digo al principio, la participación de profesionales es más que bienvenida, en la preparación del estudio, ya que en esta parte del reporte vamos a tener un promedio del costo total del proyecto o construcción, también se nos va a dar un porcentaje de ajuste mensual, para poder ajustar y aumentar mensualmente los costos de construcción, esto permite y ayuda a una mejor administración del flujo de capital.
Basado en lo anterior, se podría llamar a contratistas para la construcción de la obra, y quienes nos den las mejores garantías y costo, ganaría el contracto. En todo caso, como parte importante del contracto, debería ser la siguiente cláusula; por cada semana de atraso, el contratista tendría que pagar una multa lo suficientemente alta para crear un incentivo de no atrasarse. A si también debería haber un premio, si la obra es terminada por lo menos un mes adelantada.
  • Análisis sensitivo
Este parte del reporte es altamente sensitivo, ya que tiene como objetivo mostrar que hay un número de factores que pueden cambiar totalmente o parcialmente los resultados esperados en cuanto a ganancias.

1. Demora en la aprobación de la aplicación por la municipalidad
2. Demora en la construcción por mal tiempo, falta de materiales, etc.
3. Aumento en los costos de construcción, debido a un inesperado aumento de los materiales.
4. Porcentaje de capitalización
La economía del país entra en resección, por lo tanto el mercado aumenta su porcentaje de capitalización, lo que hace con esto es bajar el valor comercial de la obra bajo los costos de construcción.


El estudio de factibilidad para una Propiedad Comercial (Renta)

En este caso, uno de los más importante objetivos del estudio de factibilidad es encontrar la propiedad comercial correcta.
Lo que realmente se quiere decir, es que tiene mucho más sentido económico, encontrar una propiedad comercial con la ubicación correcta, que un buen precio de renta.

La mayor razón para llevar a cabo un estudio de factibilidad es saber si podemos llevar a la realidad un proyecto o negocio, pero hay un facto que es real y que el límite de capita, por lo tanto la lógica indicaría que debemos realizar nuestro estudio en zonas en donde podamos afrontarlas, si no nuestro estudio fracasaría desde un comienzo, y donde más claro se puede apreciar, es con propiedades comerciales.

Normalmente vamos a basar nuestra búsqueda en una cantidad máxima como pago de renta. Desgraciadamente este énfasis en la renta, no hace otra cosa que alejarnos de nuestro principal motivo, y es ubicar una propiedad comercial que este bien ubicada.

Entendemos como bien ubicada, aquella propiedad ubicada en una arteria comercial donde el trafico de vehículos y peatones sean lo suficientemente grande, lo cual va a permitir una reducción bastante alta del costo de propaganda.
Es este ahorro en propaganda, el cuál deberíamos de considerar para aumentar nuestro limite de renta.

Otro punto a considerar, es el habito normal de la gente, sabemos por nuestra propia experiencia, que no queremos molestia o complicaciones cuando vamos de compra, especialmente cuando conducimos un vehiculo. Cuando vamos en un vehiculo a comprar analizamos dos hechos, primero que tenga o que el estacionamiento este lo bastante cerca, ya que no queremos caminar mucho, si no es así, inmediatamente buscamos otro lugar donde comprar que cumpla estos mínimos requisitos. Solamente vamos aceptar este tipo de molestia cuando no encontremos otro lugar donde comprar.

Lo anterior nos esta diciendo algo, que talvez no estaba en nuestro conocimientos, y que hay otros factores fuera de una buena exposición, van a afectar un local comercial, los semáforos que están en dicha calle, las calles adyacentes, la fachada del edificio, el edificio como tal, las facilidades de estacionamiento, si estas últimas van a estar cerca del local. Todos los factores antes mencionados de una forma u otra van a ser un negocio más lucrativo o no.


Otras áreas que también son parte importante del reporte

Uno hecho interesante, es cuando hablamos de un negocio, lo que estamos hablando realmente es del futuro y no de ayer, envolvemos en nuestra conversación no solamente aquellos vuelto en la actividad del negocio, pero también el negocio en si. Si esto es realmente verdadero, cada cual tiene su opinión, podríamos decir sin ningún problema que una excelente dedición comercial es, estar enterado de todas las nuevas planificaciones y regulaciones urbanas que puedan afectar o favorecer nuestro local comercial en el futuro. Esto tiene tanta valides tanto para el dueño, como el arrendatario.

Las siguientes áreas deberían ser parte primordial del reporte:

1. planificación urbana
2. trafico de vehículos
3. trafico de peatones
4. diseño de los letreros luminosos
5. área de descarga
6. área de almacenamiento
7. facilidades de transporte público
8. facilidades como baño y cocina
9. facilidades de comunicación, teléfono, Internet,etc
10.Si los gastos de renta van a ser absorbidos confortablemente por el negocio
11.si el negocio es compatible con el área
12. que horas son permitidas para operar el negocio, y cuales son sus restricciones.


Otro factor importante ha considerar es el factor humano

Es aceptable que cuando tratamos de establecer un negocio o llevar a la practica una idea, estemos nerviosos o excitados, desgraciadamente está combinación muchas veces nos hace actuar y tomar decisiones en forma apresurada, y lo peor de todo, y sin ningún problema se pasa a llevar al sentido común.

Lo que es peor aún, es cuando sin ninguna base sólida, creamos, visualizamos, y soñamos con una idea o proyecto, no hay nada de malo en esto, al contrario es hermoso, siempre que lo basemos en algo real y sólido, desgraciadamente la realidad me dice que las decisiones tomadas por sueños y sin base solida tiene un alto costo y el despertar de este sueño va a tener un sabor muy amargo por mucho tiempo.

Hace años atrás se me pidió que ubicara un negocio de pizzería para la venta, no tuve problema de encontrar una pizzería para la venta y por un precio razonable. Si empecé a tener problema cuando supe que la persona que me hizo el encargo no tenia idea no solo como hacer pizza sino de negocios, mi obligación como agente fue informarle que bajo esa circunstancia el riego aumentaba en casi el doble, se procedió con la compra, desgraciadamente seis meses más tarde supimos que el negocio estaba para la venta y mucho más barato que el precio que se había pagado.

Establecer honesta y buenas relaciones con el propietario

Muchas veces se desestima este importante factor, o se mira al propietario como alguien totalmente inhumano que solamente esta interesado en hacer dinero. Que falso es este concepto, ya que el propietario, puede ser una persona como UD, teniendo un trabajo normal, y sus ahorros lo ha invertido en una propiedad y todavía esta pagando el préstamo. Lo que al le interesa es tener arrendado dicho local para pagar el préstamo sobre este, ya que desocupado no ve ni un centavo.

Digo esto, porque aunque aparezca estupido, nos apresuramos en firmar un contracto, para asegura una buena renta, pero sin tomar en consideración que por lo general estos contractos son como mínimo por tres años, y por ser comerciales son muchos más difíciles de terminar que los contractos habitacionales.

Lo que realmente deberíamos es tratar de conseguir i establecer una buena relación con el dueño y explicarle claramente nuestras intenciones, las ventajas y desventajas del negocio que queremos establecer. Que nuestro peor enemigo seria entrar en un contracto por largo tiempo, lo que si nos gustaría, es tener un contracto por seis meses y revisarlo a los cinco meses, para así poder decidir si se hace otro por seis meses. Talvez tengamos que pagar una prima para logar esto, pero creo que es preferible, antes de seguir pagando un arriendo por un local desocupado.
(En Australia poder terminar un contrato de esta naturaleza es posible, dependiendo el numero de años del contracto, normalmente se tiene que seguir pagando el arriendo hasta que se encuentre uno nuevo arrendatario, o se paga un año completo de arriendo y se queda libre del contracto siempre que el dueño acepte esta oferta).

Otro punto bastante interesante a notar, es que tanto en Europa como en USA esta considerado como una muy buena dedición financiera el arrendar y no comprar una propiedad comercial, o sea ser dueño del negocio pero no del establecimiento.

La mayor razón de lo anterior, es que al ser propietario solo se puede reclamar un porcentaje de los gastos llevados, contrariamente cuando se arrienda se puede reclamar el 100% de dichos gastos. Estos reclamos son lo que se pueden hacer para reducir los impuestos ha pagar.

Finalmente miremos el estudio de factibilidad como una herramienta que nos va a ayudar en forma imparcial a tomar una decisión comercial. Al final del día nosotros somos los únicos responsable de nuestro propio destino personal y comercial.


Saludos

Rene Araos
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Old 25-11-2008, 19:56   #2 (permalink)
 
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Re: El estudio de Factibilidad en bienes raices

Muy interesante la información, te felicito! Saludos!

Usuaria
Usuaria está  desconectado  
Old 23-06-2010, 17:27   #3 (permalink)
 
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Re: El estudio de Factibilidad en bienes raices

Muchas gracias por tu aporte Rene!....es un dato muy valorable para los novatos en el tema como yo , que si bien uno piensa en muchas de esas cosas al ver una propiedad, lo hace en forma desordenada en la cabeza y despues de ver muchas se le mezcla todo, de esta manera la idea es armar un archivo con todos estos datos de cada propiedad finalista que tengamos.

Un lujo!
Saludos
GatoNegro está  desconectado  
Old 23-06-2010, 17:55   #4 (permalink)
 
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Re: El estudio de Factibilidad en bienes raices

Coincido con fernando, son factores que se tienen en cuenta pero no de una forma organizadam, precisa y clara como la expones. Gracias por tu aporte.
Juanife está  desconectado  
Old 31-07-2011, 22:18   #5 (permalink)
 
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Re: El estudio de Factibilidad en bienes raices

Interesante info. Saludos desde Argentina. Cordoba. Cesar.-
cesarpaul está  desconectado  
Old 02-08-2011, 17:15   #6 (permalink)
 
Registrado: 29-09-2010
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Re: El estudio de Factibilidad en bienes raices

Muchas Gracias por la data! Bien organizada!!! A+
fernyquist-x está  desconectado  
 

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