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Old 11-05-2007, 10:46   #1 (permalink)
 
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A tener en cuenta A.N.T.E.S de comprar una propiedad

Hola amigos del foro, quise *mudar* este tema porque a raiz de una consulta, estaba invadiendo post ajeno con tema ajeno (y eso no se hace)
El post estaba aqui
http://www.clubrichdad.com/foros/showthread.php?t=3794

Voy a continuacion a copiar y pegar la consulta y luego una respuesta personal

La pregunta que hizo Ancora es la siguiente.

quiero ser una inversionista en el sector... aprender cómo invertir, qué debo ver y cómo debo sacar las cuentas para saber si una propiedad es rentable o no.... en fin

Una pregunta.... cómo se calcula el ROI (el porcetaje de retribución o ganancia) de una propiedad?

Patricia1961 está  desconectado  
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emhil (23-07-2014)
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Old 11-05-2007, 10:47   #2 (permalink)
 
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Re: A tener en cuenta A.N.T.E.S de comprar una propiedad

Re: inversion en remates
Hola Ancora, y gracias a ti por tus palabras y estoy a las absolutas ordenes (chicos, en serio les digo, no puede haber nada más depresivo que haber aprendido por las malas y a las improvisaciones todo lo que aprendí y pensar que cuando me muera me lo llevo a la… tumba!)juas
Adivinen: sale post laaaaaargo
Mirá, básicamente, aunque se habla en Bienes Raíces de Ganancia Capital o Flujo de Efectivo, en “mi” realidad esas dos ecuaciones se mezclan hasta el infinito, voy a llegar a responderte pero vamos a tener que ir despacito.
Cuando hablamos de ganancia capital hay que conocer muy bien los valores del mercado y la tendencia, si compras para vender y quedarte con la diferencia, el porcentaje de ganancia es el que surja del valor de compra MAS las incidencias de los costos operativos de la compra y de la venta posterior, estos son comisión o comisiones de inmobiliaria y o publicaciones en los medios (diarios?) impuestos a las transacciones locales, impuesto a la ganancia capital, escribanía por compra y por venta, mejoras que hagas, para ampliación tenés todo un rubro de profesionales e incidencias impositivas completamente nuevo más demoras interminables en legalización de documentos, el tiempo que te demoren (las mejoras y/o ampliaciones) y los impuestos e incidencias mensuales que tengas que pagar mientras no se vende (luz, agua, expensas, impuestos municipales y otros), es información que hay que manejar antes de decidir comprar y además, manejarlo “holgadamente para arriba”, hay que manejar muuuuuy bien los valores del mercado, las tendencias y los gastos operativos de compra, del entretiempo y de la venta venta para tener Ganancia Capital. Si los manejas muy bien, cualquier ganancia capital es aceptable de U$S1 para arriba.

Ganancia Capital = +Valor de venta -- Valor de compra – INCIDENCIAS
Parece obvio, es obvio, pero hay que trabajar muy cuidadosa y diligentemente antes de señar nada.

Cuando hablamos de rentas o flujo de efectivo mensual es relativamente más simple, la ecuación básica y general “mia” es que en 100 meses recupero el 100% del capital inicial, o sea, costo de la propiedad MAS costos operativos de la transacción MAS mejoras, lo que aquí estoy personalmente fijando es el “piso”, como que por debajo de eso nop, nop, noooopppp, aunque no es tan prolijo en la realidad (luego te explico) pero es un buen parámetro y es una expectativa razonable de retorno de la inversión, para esto tenés que manejar muy bien los valores del mercado de compra, de venta y de alquileres, las zonas, la oferta y la demanda, la tendencia, el potencial de la zona (medios de transporte, cercanía a colegios/escuelas, supermercados, distancia de centros de trabajo, restaurantes, confiterías, vecindario, en fin)
Los costos de mantenimiento de la propiedad son los impuestos que se paguen por ella, los gastos administrativos, mantenimiento Y la incidencia por desocupación.
La incidencia por desocupación debe ser observada cuidadosamente y es todo un tema aparte, pero vale la pena resignar un 10% de precio de alquiler que esperar UN MES CON LA PROPIEDAD VACIA. Porque? Porque ese mes no sólo no entró dinero (y por ende bajó el porcentaje de rentabilidad) sino que además hubo GASTOS (que bajó aún más… el porcentaje de rentabilidad… ), si queres te amplío con los números este factor.

Bueno, porqué dije que la cosa no es tan prolija en la realidad, pues porque en la realidad se mezclan mucho la Ganancia Capital y la Renta, o sea, si algo esta a precio de banana, zona de banana parece una banana y su rentabilidad no llega a ese bonito 12% pues la compro, la alquilo 4 años y luego la vendo por ganancia capital, y hay combinaciones absolutamente infinitas, no hay ninguna regla fija, es puro sentido común, hacer los números, estar muy sobria, y descartar, descartar, descartar.
Bueno, la dejo por aquí, seguro que luego me doy cuenta que olvidé decir 400 cosas jajajaj
Cariños
Patricia
Patricia1961 está  desconectado  
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emhil (23-07-2014), mrodriguez (27-05-2014)
Old 11-05-2007, 11:53   #3 (permalink)
 
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Re: A tener en cuenta A.N.T.E.S de comprar una propiedad

Voy a explayarme un poco mas con lo que a mi me parece son otros factores que a mí me sirvieron y sirven.
Digo que sirve tener en cuenta el mercado de alquileres, manejar los valores reales y los productos reales con los cuales se compite, este es trabajo anterior, incluso anterior a tener un peso en la mano, pasa lo siguiente, si no se maneja este mercado de memoria ocurre que una no esta preparada para evaluar cuanto vale, cuanto piden y su rentabilidad, sin esto las cifras que una le adjudica de rentabilidad a una casa son las que se me ocurrió, y eso es... muuuuy costoso.
No hacerlo produce varias consecuencias, una incide en el factor desocupación que nombre en el post anterior.
Porque? Pues porque probablemente nos equivoquemos para arriba (por puro optimismo), y cuales son las consecuencias?
Bueno, por un lado, si ofrecemos el mismo producto al 10% mas, no se va a alquilar, probablemente pase un mes, dos meses y aun no entendamos cual es el problema, o sea, perdemos y perdemos de ganar porque no estamos ofreciendo algo razonable y competitivo. Y si no lo estamos haciendo es sencillamente porque no hicimos la tarea. Y es muy costoso no hacerla.
Por el otro lado tenemos mi planteo de que es mejor adjudicar un precio un 10% inferior al del mercado (esto es bastante escandaloso).
Pero que pasa?
En realidad solo sirven las inversiones que apuntan a flujo de efectivo cuando el flujo es constante. Bien, si ofrecemos un bien al 10% menos que el precio del mercado o el 10% mejor que la competencia, no solo va a ser el primero que se alquile, sino también vamos a poder elegir el mejor inquilino de entre varios interesados, no vamos a tener un centavo de costos de mantenimiento de la propiedad vacía (y lo que ello implica de interrupción de productividad y asumir los costos del 100% de la propiedad) y va a haber menos rotación de inquilinos (costos de renovación de contratos mas pintura, mas detalles)
Cuando hablo de que si sirve cierta combinación entre Ganancia Capital y flujo de efectivo me estoy refiriendo, por ejemplo, a casos que voy a ejemplificar, una casa bien construida, muy bien ubicada y en una zona de gran demanda a U$S 5.000 por debajo del valor del mercado momentáneo, que de por ejemplo un 8% de rentabilidad anual es interesante estudiarla, pero porque?
Bueno, en esas circunstancias, todo indica que, en ese momento e incluyendo las incidencias no serviría para ganancia capital, pero.... la zona esta empujando, si invierto el flujo seria positivo, estaría resignando algunos puntos anuales de rentabilidad pero alquilándola 4 anos muy probablemente al cabo de los cuales la venda por U$S 15.000 mas.
Es bueno estudiar cuidadosamente todo, es bueno prepararse, es bueno tener ciertos parámetros, pero no hay reglas completamente fijas para establecer cuanto quiero ganar y en cuanto tiempo recupero la inversión.
Y muchas veces, la combinación de flujo de efectivo hasta la ganancia capital hace una gran diferencia porque recibimos el flujo de efectivo hasta que el mercado termina de madurar y ahí vamos a por la ganancia capital.
Hay veces en que aun, teniendo una propiedad que nos continua aportando ese lindito 12%, la propiedad y zona, en si, se valorizo exponencialmente, entonces, aunque nos continué dando el 12% sobre la inversión inicial, si lo vendemos nos da un 300% de ganancia capital, y ahí, a venderrrr, Porque? Porque en realidad aunque aun nos da una rentabilidad razonable, vendiendo la rentabilidad explota, a eso se refiere Kiyosaki cuando habla del dinero en movimiento, dinero en movimiento...
Cariños
Patricia
Patricia1961 está  desconectado  
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raf (24-04-2011)
Old 11-05-2007, 12:06   #4 (permalink)
 
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Re: A tener en cuenta A.N.T.E.S de comprar una propiedad

Patricia, tus catedras nunca tienen desperdicio, gracias!

sobre todo me gusto la parte de que al poner un valor de alquiler ligeramente inferior, logramos concitar la atencion de mayor numero de posibles interesados, y entonces podremos elegir mejor a quien alquilarle. No estamos haciendo caridad, por el contrario, estamos cuidando muy bien nuestro propio interes!
gracias gracias gracias, hada Patricia

(el hada Patricia era un personaje de la revista Anteojito, cuando yo era chiquita...)
ledith está  desconectado  
Old 11-05-2007, 13:33   #5 (permalink)
 
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Re: A tener en cuenta A.N.T.E.S de comprar una propiedad

Patricia. Estoy siguiendo todas tus explicaciones de todos tus post. Muchas gracias por la dedicación y te felicito. Saludos!
guille_retro está  desconectado  
Old 11-05-2007, 13:43   #6 (permalink)
 
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Re: A tener en cuenta A.N.T.E.S de comprar una propiedad

Wow Patricia!
No voy a darte las gracias y a decirte lo "brava" que eres en cada posteo porque se volvería fastidioso... pero tómalo en cuenta.... te agradezco MUCHÍIMO cada palabra que dices

entremos en materia ;)

la ecuación básica y general “mia” es que en 100 meses recupero el 100% del capital inicial, o sea, costo de la propiedad MAS costos operativos de la transacción MAS mejoras, lo que aquí estoy personalmente fijando es el “piso”, como que por debajo de eso nop, nop, noooopppp,”

Supongamos que compro un apartamento:
2/r, 2/b, c/b/e, balcón, 100mt2, US$ 65,000.00.
Y debo hacerle reparación de baños, un par de tuberías dañadas en la cocina, destapar alguna cosa y pintarlo… el pago de cuota condominial de aproximadamente de US$ 100… gastos de impuestos municipales y de traspaso, pago de notaría… etc… desgraciadamente nunca he hecho esto, así que no sé qué gastos son inherentes a los trámites y al mantenimiento… pero…

Sé bien que el precio lo impone el mercado… que si cobran por un apartamento así, en esa zona, un alquiler de 600 dólares, no puedo ir contra la corriente, pero igual quiero saber calcular la cosa…

Quisiera saber cuándo debería cobrar de alquiler para hacer cumplir tu fórmula y cómo puedo saber cuál es el % de ROI que tendré?



La incidencia por desocupación debe ser observada cuidadosamente y es todo un tema aparte”
Soy toda ojos J

“si queres te amplío con los números este factor.”
Sí sí… yo entiendo mucho más con ejemplos y nùmeros J


Digo que sirve tener en cuenta el mercado de alquileres, manejar los valores reales y los productos reales con los cuales se compite, este es trabajo anterior, incluso anterior a tener un peso en la mano, pasa lo siguiente, si no se maneja este mercado de memoria ocurre que una no esta preparada para evaluar cuanto vale, cuanto piden y su rentabilidad, sin esto las cifras que una le adjudica de rentabilidad a una casa son las que se me ocurrió, y eso es... muuuuy costoso.”

EXACTAMENTE!!! Por eso es por lo que te canto esta canción (por eso es por lo que te hago estas preguntas)…
Yo tengo un año y medio en este País y por gusto me he dedicado a revisar (casi todas las semanas) el periódico, ver las ofertas de casas y apartamentos… voy a los proyectos nuevos, veo lo que tienen y en cuánto lo tienen… por las zonas que me interesan tengo una noción bastante clara de cuáles son los precios que se manejan y qué conseguir por esos montos… ahorita me estoy educando en cuanto a los alquileres…. Y es precisamente éste el momento en que no tengo un centavo cuando considero que debo hacer esto pues yo soy MUY VISCERAL y quiero primero matar todas esas fiebres sin dinero para no hacer una locura… es decir, ya habría comprado un par de casas que me han dejado sin aire.. así que me dedico a pasar todas estas cosas sin tener la posibilidad de actuar y “cagarla”.

Hoy día no tengo dinero para invertir, pero dentro de algunos meses tendré y quiero hacerlo bien… desde hace rato me gusta lo que tú haces… así como lo haces y por eso te hago preguntas (y te agradezco enormemente tu manera tan linda y abierta de responderlas)… sé también que las preguntas claves las haré cuando comience a invertir… cuando me encuentre de frente con los “problemas”… ahí me saltarán…. por el momento te leo atentamente y trato de digerir todo lo que me das, pero quizás no haga las preguntas correctas por no tener ni idea de que existen… por ejemplo, arriba quise poner un ejemplo concreto, pero no sé cuánto se paga de impuestos ni qué impuestos se pagan como para poner un ejemplo J


Hablas en algún lugar que tú haces inversiones que te den el 12% de rentabilidad anual…
Dime algo… con ejemplos numéricos… cómo sacas esa cuenta?
O sea… toma como ejemplo una propiedad real… cómo se saca?

Te dejaré esto aquí, POR AHORA (como dijo un "ser" por ahí y todavía está sembrando terror)

un besote... y no te emociones porque estoy leyendo atentamente cada uno de tus posteos para hacerte más preguntas :)
Desgraciada o agraciadamente mi mente trabaja mejor con números que con palabras J
Ancora está  desconectado  
Old 11-05-2007, 15:06   #7 (permalink)
 
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Re: A tener en cuenta A.N.T.E.S de comprar una propiedad

Gracias Guille y Laura, y..juass.. Ancora, te voy a armar un post laaaarguisimisimo....
Bien por tí, estás haciendo absolutamente todo lo correcto, voy a ponerme las pilas y responder y ejemplificar con números concretos
Cariños
Patricia
Patricia1961 está  desconectado  
Old 11-05-2007, 15:28   #8 (permalink)
 
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Re: A tener en cuenta A.N.T.E.S de comprar una propiedad

Te agradezco mucho Patricia por contarnos tu experiencia tan abiertamente, y no como un norteamericano de origen japonés que todos conocemos muy bien y que habla mucho y no dice nada (y que cobra varias veces por lo mismo). Saludos y sigo atentamente tus posts.
Joaquín Segura está  desconectado  
Old 11-05-2007, 16:09   #9 (permalink)
 
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Re: A tener en cuenta A.N.T.E.S de comprar una propiedad

Genial, Patricia... estaré esperando ansiosamente
:)
Ancora está  desconectado  
Old 11-05-2007, 16:40   #10 (permalink)
 
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Re: A tener en cuenta A.N.T.E.S de comprar una propiedad

Hola a todos, y gracias, bueno, por aquí un poco más (estoy hiper trabajadora )

Voy a ir por partes para intentar ser lo más clara posible.

Y debo hacerle reparación de baños, un par de tuberías dañadas en la cocina, destapar alguna cosa y pintarlo… el pago de cuota condominial de aproximadamente de US$ 100… gastos de impuestos municipales y de traspaso, pago de notaría… etc… desgraciadamente nunca he hecho esto, así que no sé qué gastos son inherentes a los trámites y al mantenimiento… pero…”

Para empezar, las cargas impositivas que te corresponden son relativamente fáciles de averigüar y se precisan los números concretos y exactos, esto lo resolvés como venís resolviendo la investigación del mercado,.
Entonces como se hace?
Lo mismito que venís haciendo, pero con profesionales, llamas a una escribanía para pedirle una entrevista de consulta, adelanta lo que puedas del tema por teléfono porque muchos te van a contestar directo por teléfono, (es más, cualquier secretaria conoce esos valores y te los da) y sino llama a 5 hasta que te contesten jajajaj
Les planteas que estás pensando comprar “tal casita” (valor exacto de alguna que ya hayas visto) pero que primero precisás evaluar todos los gastos que implica para ver si te va a alcanzar el dinero, le pedís que te haga el detalle de los costos operativos de la Escritura, o sea, servicios profesionales(aquí son un 3%), impuestos correspondientes(aquí un 2%, aunque es sobre el valor que el estado dice que tiene la propiedad y no sobre su valor real así que termina siendo un 1% real), timbres, sellados, costos de registro de la transacción, (los 3 últimos suman un 1%) anotás todo y le pedís que te explique cuales son porcentajes y cuales costos fijos para que si tu en vez de comprar esa ves otra, puedas hacer el cálculo por tu cuenta sin volverlo a molestar y que apenas te decidas te contactas de nuevo para la escritura este es un detalle incierto, pero suena bonito...
Ahí ya te informas de buena parte de las Incidencias Adheridas (me gusta inventarle nombre a las cosas) jajajaaj
La comisión de la inmobiliaria te la dan en la propiedad que estés viendo.
Sobre los Impuestos municipales o de puerta, esos te los facilitan los mismos vendedores, tú, cuando visites propiedades pedí el valor, te lo van a dar y muy probablemente te muestren un recibo de impuestos, igual podés pedir que te acerquen una fotocopia, lo mismo pasa cuando es un departamento, tienen que decirte cuanto son los gastos comunes y mostrarte el recibo (tanto si vas de inquilina como si vas de interesada en comprar dado que te conciernen y son parte de los costos de la propiedad)
Sobre otros impuestos que inciden sobre los Bienes Raíces te conviene visitar a un estudio jurídico contable para que te detallen los costos anuales, aquí te adjunto la ley de Panamá, http://www.panamarealtor.com/real-estate-law-incentives/panama-real-estate-taxes (estos costos impositivos son anuales y se aplican sobre el valor de transacción del bien o sobre el valor que le “adjudica” el estado al bien, depende de cada país)


la ecuación básica y general “mia” es que en 100 meses recupero el 100% del capital inicial, o sea, costo de la propiedad MAS costos operativos de la transacción MAS mejoras, lo que aquí estoy personalmente fijando es el “piso”, como que por debajo de eso nop, nop, noooopppp,”

Supongamos que compro un apartamento:
2/r, 2/b, c/b/e, balcón, 100mt2, US$ 65,000.00.
Y debo hacerle reparación de baños, un par de tuberías dañadas en la cocina, destapar alguna cosa y pintarlo… el pago de cuota condominial de aproximadamente de US$ 100… gastos de impuestos municipales y de traspaso, pago de notaría… etc… desgraciadamente nunca he hecho esto, así que no sé qué gastos son inherentes a los trámites y al mantenimiento… pero…

Sé bien que el precio lo impone el mercado… que si cobran por un apartamento así, en esa zona, un alquiler de 600 dólares, no puedo ir contra la corriente, pero igual quiero saber calcular la cosa…

Quisiera saber cuándo debería cobrar de alquiler para hacer cumplir tu fórmula y cómo puedo saber cuál es el % de ROI que tendré?



Hmmmmmmmm. Veamos, la cuota condominial creo que equivale a las expensas y por aquí corresponde que la pague el usufructuario del bien (o sea, el inquilino), averigua esto.
Y apenas sepas los porcentajes de las inidencias yo diría que esa propiedad no parece tener nada grave, y como estoy sin calculadora te hago los números “al boleo” y con las incidencias si estuviera aquí y tu los corriges

Propiedad U$S 65.000
Escritura (3%?) U$S 1.950
Impuesto escrit (1%?) U$S 650
Sellados etc (1%?) U$S 650
Sanitario (…) U$S 1.000 (ni idea, así que para arriba)
Pintor U$S 500 “
Pintura U$S 300 “
______________________________
(Patricia está abriendo el Excell… ops, peor, está sumando con los dedos!)jajajajaj

Total imaginario U$S 69.950, entonces, deberías recibir mensualmente por esa propiedad U$S 700 para estimar un 12% (sería medio “tramposo” porque vas a tener gastos de impuesto a las rentas e impuesto de puerta, pero aquí son bajos, en un estudio jurídico contable te pasan exactamente cuánto anual, pero averigua, porque si le apuntas a propiedades para la clase media baja, soles no tener impuestos a las rentas ……….. y los de puerta son insignificantes……… (el estado es muy proteccionista de la clase trabajadora y no ponen impuestos a las viviendas que ellos alquilan para que los propietarios no aumenten los alquileres), siempre es aconsejable rebuscársela en base a conocer las leyes, el conocimiento te hace ganar mucho dinero.

Creo que por ahí va saliendo más o menos el planteo, pero nada va a reemplazar eso mismo que estás haciendo, visitá, visitá, pregunta, hacete la hiper interesada, dejate orientar, no te preocupes por pasar por “tonta” delante de los vendedores, repreguntá todo, y a todos, se super cordial pero más aún preguntona, siempre alguien te dice algo más que tú no sabías, y además nunca nunca se lo llega a saber todo así que avanti!!!
PD, a los pintores también anda pidiendo referencias por ahí, igual los instaladores sanitarios, carpinteros, electricista, pintor y un buen albañil, cuando “te lances” vas a facilitarte mucho la vida teniendo todos los números de celulares agendados, es muy bueno dejar una buena impresión porque ante cualquier contratiempo te responden al segundo ….juas… supongo que lo “típico” sería decir que “ellos” nos dejen una “buena impresión”…., sin embargo, es… al revés cuando manejas muchas propiedades.
Bueno, la voyyy dejando porrr aquiiii
Besos desde Rivera City
Patricia
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emhil (23-07-2014), raf (24-04-2011)
 

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