patobraun

Como andan??

Este es un debate (actualmente en la Argentina) que da mucha tela para cortar...

Mi analisis recae sobre una propiedad con un valor bastante alto y que su alquiler representa 1/3 de la Cuota que deberia abonar si me otorgan un credito hipotecario.

Claro esta que no tengo todo el dinero para hacer frente a la posible compra, ni siquiera la mitad.

Busque este tema en el buscador y no obtuve buenos resultados, por eso creo este TEMA

Quisiera instalar este debate ya que lo creo IMPORTANTISIMO y nos puede ayudar a muchos de nosotros, yo particularmente acabo de realizar mi desicion respecto a esto y quisiera compartirla con ustedes.

Es dificil encontrar gente que analice este tema y otros tantos temas financieros sin entrometer sus miedos y los "aprendizajes" y experiencias de su vida.

Dejo instalado el tema y espero poder ayudarlos con el ejercicio de tomar esta dificil desicion y viceversa.

Saludos
Patricio

Javier F

Y bueno, dale. Empezá vos contándonos lo que decidiste, y lo vemos


Es cierto que este es un debate eterno, se trabaja sobre la base de muchos supuestos y eso lo hace un tanto subjetivo.

Por ejemplo, si querés armar una planilla donde volcar los datos de una u otra opción, inevitablemente vas a tener que suponer inflación anual, especular con los precios de las propiedades a futuro, programar un destino para el dinero que ahorrarías alquilando, calcular los intereses que creés que evitarías en el crédito con sistema francés, etc.

Por eso, como se maneja mucho en base a supuestos y probabilidades, vas a tener demasiadas opiniones personales en cualquier análisis ajeno.

Creo que lo mejor es realizar un análisis personal, según la propia situación. Interesante debate se va a armar... Saludos!!

PabloM

Si conseguis tener todas las condiciones que hoy exigen para que te den el crédito, entonces es porque NO LO NECESITAS.

Saludos

PabloEzequiel

El análisis financiero correcto no lo podés hacer ex-ante, por lo general los créditos hipotecarios suelen ser a 15, 20 años. Con todo lo que puede pasar, desde cosas previsibles hasta otras no tanto nadie podría con certeza darte una respuesta correcta por el simple hecho de usar criterio y lógica, y no sirve de mucho hacer el análisis ex-post para ver que resultaba mejor una vez que pasaron tantos años.

La situación actual en 3 años puede ser totalmente distinta, lo importante es analizar las opciones disponibles que vos tengas y creo que la clave de este debate es si podes dejar de lado el factor psicológico, porque es probable que tu análisis financiero de como conveniente alquilar unos años, pero si vos podes comprar es muy probable que la tranquilidad de tener tu propia casa sea más importante que la ganancia financiera que puedas lograr en el mientras tanto.

Yo conozco a un colega que vendió su departamento de 85k USD para invertirlo en distintos activos del mercado de USA y ahora está alquilando una propiedad similar a la que el tenía porque cree que las propiedades en ARG estan sobrevaloradas y deberían bajar, si resultase que en 5 años tiene 2 departamentos en vez de uno muchos dirán que tuvo cul* y si resulta que pierde en el mercado de USA y acá las propiedades subieron muchos dirán que es un pelotud*, creo que lo importante es seguir las convicciones de cada uno, y acertar o equivocarse per se.

Repito como importante, creo que lo inmesurable es la tranquilidad de poseer la vivienda propia, eso dificulta la toma de la decisión final por más que el resultado financiero conveniente sea el de alquilar.

Saludos!

patobraun

Bueno a ver, por donde empezamos.. el departamento que tengo en vista esta muy por encima de mis posibilidades de adquisicion actual.. Sale $ 1.000.000 ARG aprox de mas esta decir que no dispongo de esa suma ni remotamente

Su alquiler, alrededor de 5.000 mensuales y mi capacidad de ahorro actual esta en muy buen estado, gracias a mis esfuerzos y aprendizajes

Yo podria meterme en un credito hipotecario y adquirir una propiedad hoy por hoy, pero que se encuentra muy por debajo de lo que busco y quiero disfrutar luego de años de esfuerzo

La clave del exito de mi plan reside en que producto de mi esfuerzo y mis desiciones, en vez de comprarme un Auto de alrededor de $ 100.000 tengo colocado ese Dinero en Inversiones que me dan entre el 3% y 6% mensual, por lo que el Alquiler lo pago con mis Inversiones y sin tocar mi Sueldo sigo ahorrando lo que vengo ahorrando hasta ahora

Empecemos por aca.. Que opinan?

patobraun

Pablo Ezequiel muy bueno tu analisis.. Yo creo que una vivienda propia es algo en lo que estoy focalizado y voy a cumplir en 4 o 5 años (de todas maneras hoy no puedo)
Coincido con tu amigo que hoy por hoy las Propiedades estan altisimas y VAN a tener que bajar, esa es mi conviccion
Para mi hay que mantenerse liquido hasta poder aprovechar la oprtunidad
Mientras tanto ahorrar para invertir y diversificar

Que opinas de mi idea actual? No me hago el capo ni nada parecido pero creo.. creo.. Que me estoy aprovechando del Mercado

PabloEzequiel

Por un lado soy un convencido de que están muy altos los precios, pero debo admitir que lo mismo opino hace 2 años, y la realidad me mostró que subieron más desde aquel entonces.

Hay motivos para pensar que van a bajar, pero esos motivos solo se hacen más reales cuando nuestro pensamiento se acerca al de caos económico-social simil post 2001.

Si vamos a la realidad tenemos que reconocer que la economía está recalentada, pero aún hay altos niveles de reservas, aún hay superávit de la balanza comercial -a costo alto pero la hay- y como punto importante lo que entiendo es que el mercado de crédito está muy deprimido, por ende, si el gobierno decidiese usar fondos -anses x ej- como as bajo la manga para destinar a prestamos hipotecarios a la clase media que pasaría con los precios? la mayor demanda presionaría más al alza y las posibilidades de que bajen los precios las veo más remotas aún. También estamos pasando una etapa de buena rentabilidad en commodities exportables, y mucha gente de buen poder adquisitivo sigue comprando propiedades en los centros urbanos como hace varios años, y eso sigue manteniendo y subiendo los precios. Sumado a la gente que tiene un buen pasar y puede comprar, gente de clase media que después de varios años de esfuerzo compra una propiedad para rentar, etc.

En síntesis, a corto y mediano plazo son más las razones para creer que seguirán subiendo antes de bajar. En ese caso sería bueno comprar.

Más aún si sacas un crédito hipotecario y tenés 2 años de inflación al 20% -compensada con aumento salarial-, tu cuota fija real en pesos sería un 30% más barata.

Por eso, como todo análisis para determinar lo mejor implica supuestos y los supuestos son solo eso, lo mejor es que los hagas vos y tomes la decisión en función de eso.

También podes aplicar el principio de la diversificación y no optar por una decisión binaria, donde tus opciones sean comprar la casa cara con prestamo o alquilar. Podrías hacer un mix, comprando un depto y alquilándolo, y con el monto del alquiler cobrado más tus ingresos alquilas lo que te guste. Ahí reducis el riesgo de que todo suba y te hubiese convenido financiarte, se me ocurre como ejemplo, para que no sea un todo o nada.

Suerte, un abrazo!

patobraun

Muy buen analisis ! coincido con las premisas pero te hago algunas observaciones y/o aclaracion respecto de mi percepcion

- OJALA asignen presupuesto para credito a clase media pero no creo que se haga
- En 2011 yo no obtuve aumento y en 2012 veremos.. por lo que no me deja mucho espacio para "especular" este factor en particular
- Lo que afirma mi accionar es la diferencia entre el alquiler a pagar y la cuota del credito hipotecario dado para esa misma propiedad .. mientras esto se mantenga puedo seguir ahorrando/invirtiendo
- La "caida" de las Propiedades si se da en 2 años barbaro y si se da en 4 años mucho no me modifica, mientras sigo ahorrando para invertir. mientras la realcion alquiler/cuota se mantenga estoy contento

Si compro una Propiedad seria mi vivienda.. no compraria una Propiedad como Inversion ya no lo veo como Negocio.. OJO me refiero a 1 sola, si podes comprar 10 Propiedades es otro tema

Nunca compraria una propiedad para alquilarla y con ese alquiler pagar el alquiler de mi Hogar .. Gracias a un monton de gente tengo oportunidades de Inversion que superan estos beneficios

Que opinan puntualmente de la relacion 1/3 entre Alquiler y Cuota .. alguien con ciertas posibilidades de Inversion se aprovecha de esto, o no?

patobraun

Les recuerdo que no tengo todo el Dinero para adquirir la Propiedad que quiero, pero encontre un "sistema" que me permite vivir en ella sin tocar mi Sueldo

Si tuviera todo el Dinero para acceder a esta mi analisis seria bastante mas especulativo.. hoy por hoy mi accionar es producto de como esta el Mercado y de mi situacion Financiera/Patrimonial actual.

ferticidio

Yo no alquilaria la casa con el fruto de mis inversiones. Yo la alquilaria con mi sueldo y haria lo necesario para que mis inversiones crezcan.

Pero claro... yo tengo mi casa propia. Una casa de un plan de viviendas del estado, con todas las comodidades basicas, luz, gas, agua corriente, cloacas, telefono.... Asi que no vivo en carne propia lo de la casa.

Hay gente que dice que si tus inversiones van a generar un superávit que te permita comprar esa casa en X cantidad de años conviene seguir alquilando.... Solo que los Argentinos tenemos muy arraigado eso de la casa propia.

Saludos